房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)(完全版)(二)分析

精品文檔房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專(zhuān)業(yè)知識(shí)1、房地產(chǎn)：指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)（又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)） 2、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋?、單純的房屋、土地房屋的綜合體3、房地產(chǎn)的特征：a 、房地產(chǎn)位置的固定性（土地不可移，房屋也不可動(dòng)） ；b 、房地產(chǎn)地域的差別性（每宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不同） ；c 、房地產(chǎn)的高值、耐久性（價(jià)格貴、土地永久的） ；d 、房地產(chǎn)的保值、增值性（貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值） ；4、房產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利的總稱(chēng)（占有、使用、收益、處分等權(quán)利） 5、房屋分類(lèi)：a 、功能用途：居住用房（小區(qū)、高品住宅） 、工業(yè)用房（廠房、倉(cāng)庫(kù)） 、商業(yè)用房（門(mén)面、商場(chǎng)） 、辦公用房（寫(xiě)字樓） 、行政用房（軍事、學(xué)校等單位用房及城市） ；b 、建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他；c 、所有權(quán)歸屬：公房（直管公房和自管公房等）和私房；6、地產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱(chēng)（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利） 7、土地分類(lèi)：a 、開(kāi)發(fā)利用：生地和熟地； b 、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c 、用途：居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、市政公共設(shè)施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等；8、房地產(chǎn)業(yè)：指從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。

包括：a 、土地開(kāi)發(fā)； b 、房屋建設(shè)、維修、管理；c 、土地使用權(quán)的有償劃拔、轉(zhuǎn)讓?zhuān)?d 、房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃；e 、房地產(chǎn)抵押貸款； f 、房地產(chǎn)市場(chǎng)；9、土地使用權(quán)：就是土地所有者根據(jù)土地分類(lèi)對(duì)土地加以利用的權(quán)利（指依法對(duì)土地經(jīng)營(yíng)、利用和收益的權(quán)利）土地公有制采取了兩種形式：即集體所有制和國(guó)家所有制 a）農(nóng)村土地采用了集體所有制，屬于農(nóng)民集體所有； b）城市土地采取國(guó)家所有制的形式，屬于全民所有；任何個(gè)人不能取得土地的所有權(quán)頁(yè)13 共 頁(yè)1 第土地使用獲得的方式：劃拔：無(wú)償使用，如學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機(jī)場(chǎng)等市政建設(shè)工程；出讓?zhuān)簭膰?guó)家有償取得使用權(quán)，方式：協(xié)議（如 200-250 萬(wàn)/ 畝） 、招標(biāo)（提出底價(jià)，根據(jù)使用用途和價(jià)格取得） 、拍賣(mài)（價(jià)高者竟得，不違法的前提下，通過(guò)正規(guī)渠道取得） ；10 、房地產(chǎn)市場(chǎng)：a 、一級(jí)市場(chǎng)：以土地為體（亦稱(chēng)土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng)） ；b 、二級(jí)市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎(jiǎng)金建設(shè)，通過(guò)有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買(mǎi)給需求者（新建商品房的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)） ；c 、三級(jí)市場(chǎng)：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通，包括：買(mǎi)賣(mài)、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房） ；房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)善一覽表：市場(chǎng)稱(chēng)謂 一級(jí)市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng) 三級(jí)市場(chǎng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、增量商 存量商品房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、住房二級(jí)品房市場(chǎng)、住房一級(jí)市場(chǎng)等市場(chǎng)等市場(chǎng)主體 政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)（投資者） 開(kāi)發(fā)企業(yè)、業(yè)主 業(yè)主存量商品房、已售舊公房、私房增量商品房 市場(chǎng)客體國(guó)有土地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)、租賃、交換等 出售、出租等交易方式 拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議 11 、土地使用權(quán)出讓?zhuān)褐竾?guó)家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī) 劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。

出讓交易雙方是國(guó)家和用地單位或 個(gè)人12 、土地產(chǎn)權(quán)：包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)地上權(quán)：指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)；地役權(quán)：指利用他人土地供自己使用的權(quán)利；抵押權(quán)： 指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利；租賃權(quán)： 指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益， 承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)；頁(yè)13 共 頁(yè)2 第13 、 土地使用年限： 指國(guó)家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者， 雙方約定土地使用者可以使用的年限1 ）土地使用權(quán)出讓年限：a、居住用地70年；b 、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地 50 年；c 、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40 年；PS:使用用途需轉(zhuǎn)換的要補(bǔ)年限地價(jià)的差價(jià)，國(guó)家指定的則遵照?qǐng)?zhí)行；2）土地使用年限到期后如何處理：a、國(guó)家有權(quán)無(wú)條件的收回該土地；b、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門(mén)檢驗(yàn)后不屬危房；c、項(xiàng)目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用PS： b、 c 條完全存在的情況下，以當(dāng)時(shí)的地價(jià)購(gòu)買(mǎi)使用年限，年限由政府規(guī)定，否則無(wú)條件收回；14 、 商品房： 開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)， 并經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。

商品房的物業(yè)類(lèi)型：住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店、市場(chǎng)15 、商品房的預(yù)售制度：五證二書(shū)五證： 〈國(guó)有土地使用證〉 、 〈建設(shè)用地規(guī)劃許可證〉 、 〈建設(shè)工程規(guī)劃許可證〉 、〈建設(shè)工程施工許可證〉 、 〈商品房預(yù)售許可證〉二書(shū)： 〈質(zhì)量保證書(shū)〉 、 〈使用說(shuō)明書(shū)〉 、兩書(shū)可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)房人提供的對(duì)商品房住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件16 、爛尾樓：指未能完成施工中途停建的樓盤(pán)造成樓盤(pán)爛尾的原因主要有資金不足、設(shè)計(jì)、施工存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，非常建設(shè)等17 、樓花：指已經(jīng)動(dòng)工建造，但尚未建成的樓宇、房屋即指圖紙上的樓宇，處于建筑施工的最初階段，離交房時(shí)間長(zhǎng)，價(jià)格優(yōu)惠，買(mǎi)了后又可轉(zhuǎn)賣(mài)，賺差價(jià)18 、炒樓花：買(mǎi)賣(mài)尚未建筑好的房屋 （現(xiàn)在政府有規(guī)定，商品房 5 年內(nèi)不許轉(zhuǎn)讓?zhuān)?5%的營(yíng)業(yè)稅，為了控制炒房）19 、期房：指具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房 （價(jià)格低、選擇空間大、戶(hù)型齊 頁(yè) 13共 頁(yè)3 第全、可監(jiān)督建筑材料、質(zhì)量）20 、現(xiàn)房：指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)驗(yàn)收， 并取得質(zhì)量合格證明文件， 可以交付使用的商品 房即買(mǎi)即入住、價(jià)格高、戶(hù)型過(guò)時(shí)、選擇空間不大）21 、 經(jīng)濟(jì)適用房： 指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房 （帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是有經(jīng)濟(jì)性和適用性） 。

不是人人可以買(mǎi)到，必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，經(jīng)過(guò)排號(hào)購(gòu)買(mǎi)長(zhǎng)沙房口， 25歲以上，65 1rf以?xún)?nèi)以經(jīng)濟(jì)價(jià)購(gòu)買(mǎi)， 651rf以外以商品房?jī)r(jià)購(gòu)買(mǎi)， 5年后才能轉(zhuǎn)賣(mài)）22、二手房：辦好產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓的房屋其他如：公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福利房23、誠(chéng)意金：指商品房在未取得預(yù)售證之前，開(kāi)發(fā)商收取客戶(hù)的可退回的款項(xiàng)（一般可以獲得開(kāi)發(fā)商的折扣承諾） 24 、 定金： 指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣 （能擔(dān)保債權(quán)人的作用）不能返還25、訂金：不能擔(dān)保債權(quán)人的作用，能返還26、玄關(guān)：登堂入室的第一張門(mén)進(jìn)去的地方，開(kāi)門(mén)區(qū)域27 、公寓：指 2 層以上，供多戶(hù)人家居住的建筑28、純辦公樓：專(zhuān)為各類(lèi)公司日常運(yùn)作提供辦公活動(dòng)的大樓29、綜合樓：居家、辦公、商場(chǎng)、集合一體的大樓30、商住住宅：SOHO居家，辦公于一體31、別墅：指在郊外或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)，住宿用的花園住宅， TOWRHOU弼體別墅、單排別墅） 32、SHOPPINGMALL一站式購(gòu)物，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為一體的這么一個(gè)商業(yè)區(qū)域，起源于美國(guó)（也稱(chēng)第六商業(yè)業(yè)態(tài)） 33、物業(yè)管理：指由專(zhuān)業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主（或使用人）的委托，對(duì)物業(yè)實(shí)話專(zhuān)業(yè)化管理，并向業(yè)主（或使用人）提供高效、周到服務(wù)的行為。

34、物業(yè)管理內(nèi)容：對(duì)房屋及其附屬設(shè)備管理、維修；對(duì)房屋區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路等實(shí)施管理；向業(yè)主提供其他綜合性或特約的服務(wù)等 物業(yè)管理屬社區(qū)管理范疇35 、 業(yè)主大會(huì)： 指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的， 對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織形式頁(yè)13 共 頁(yè)4 第36、業(yè)主代表大會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織37、業(yè)主委員會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，由業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生38 、一次性付款：指購(gòu)房戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)， 在沒(méi)有享受政策性貸款的情況下， 將全部買(mǎi)房款一次性付給售房單位的付款方式39 、 分期付款： 購(gòu)房者簽約后， 將購(gòu)房款分成若干比例， 按時(shí)間段或按施工進(jìn)度分批交納房款 （針對(duì)期房） ，交房時(shí)，款項(xiàng)全部付清40 、銀行按揭：指以購(gòu)房合同或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押獲得購(gòu)房貸款的方式 即購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)， 向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過(guò)后， 取得房屋總價(jià)的部分貸款， 依抵押約定， 按期按時(shí)間段向銀行償還貸款本息， 并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保 （一般的購(gòu)房合同和產(chǎn)權(quán)證作為抵押，住房：七成二十年；門(mén)面：五成十年或六年十年） 。

41 、公積金：“全稱(chēng)住房公積金”，指城鎮(zhèn)住房制度改革中，國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、 外商投資企業(yè)、 城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國(guó)家規(guī)定繳存的， 專(zhuān)項(xiàng)用于住房消費(fèi)的資金（門(mén)面不行） 繳存比例：均不得低于職工上一年度月平均工資的 5%，有條件的城市， 可以適當(dāng)提高繳存比例； 繳存方式： 一是由職工個(gè)人繳存； 二是由職工所在單位繳存；42、個(gè)人住房公積金貸款：指參加了住房公積金制度的職工，在購(gòu)買(mǎi)、建筑、翻建和大修自住住房時(shí)，因資金不足愿以新購(gòu)或其他住房產(chǎn)權(quán)作抵押而向住房公積金管理中心申請(qǐng)的貸款43、契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約，按房?jī)r(jià)的一定比例，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收（首套：小于 90 平 /1%、大于等于 90 平 /1.5% 、二套：小于 90 平 /1%、大于等于90 平/2%、三套 4%） 44 、公共維修基金：指住宅、樓房的公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金（普通住宅： 2%；電梯房、門(mén)面： 3%） 45、生地：指未經(jīng)開(kāi)發(fā)，尚未開(kāi)成建設(shè)用地條件的農(nóng)地或荒地46、起價(jià)：即“起步價(jià)”是指物業(yè)所有房源中的最低銷(xiāo)售價(jià)格（一般指戶(hù)型、朝向、格局不好的樓房?jī)r(jià)格，各層的差價(jià)幾十 ~幾百元） 。

47 、 基價(jià)： 即“基礎(chǔ)價(jià)”指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房的基本價(jià)格 是針對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)方法而言的，與起步價(jià)沒(méi)有關(guān)系（樓層、朝向不同價(jià)格也不同） 頁(yè)13 共 頁(yè)5 第48 、 均價(jià)： 即物業(yè)的平均銷(xiāo)售價(jià)格， 將本物業(yè)各套房子的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價(jià)） 49、成本價(jià)：指住房制度改革中，出售公有住房時(shí)按照建筑公有住宅的平均成本測(cè)定的價(jià)格包括：A、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)；C 、建安工程費(fèi)； DE 、管理費(fèi)； F、建筑基礎(chǔ)知識(shí)：B 、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；、貸款利息； G 、稅金；1、三通一平：是指在土地開(kāi)發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平整2、七通一平：給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通和土地平?、占地面積：紅線范圍內(nèi)的面積 4、建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地 下室、室外樓梯等5、銷(xiāo)售面積：指商品房按套出售，其銷(xiāo)售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偯娣e的 共有建筑面積之和6、使用面積：指住宅各層面平中，直接供住戶(hù)生活使用的凈面積之和（在住房買(mǎi)賣(mài)中，一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格）7、公攤面積標(biāo)準(zhǔn)：指商品房銷(xiāo)售中應(yīng)分?jǐn)傆?jì)入銷(xiāo)售面積的商品房中公共建筑空間的面積，由兩 部分組成：一）室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門(mén)廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié) 構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室，建筑物內(nèi)的垃圾房 以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等； 二） 套單元與公用建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積。

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：公用建筑面積 / 套內(nèi)建筑面積之和8、實(shí)用面積：建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額9、計(jì)租面積：住宅用房按使用面積計(jì)算，非住宅用房按建筑面積計(jì)算10 、套內(nèi)建筑面積：指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 + 陽(yáng)臺(tái)建筑面積套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 / 標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)11、容積率： 總建筑面積 / 總用地面積 （多層容積率大致為 3，高層為 5，超高層為 7，別墅為 0.3-0.45左右、容積率越低，居家環(huán)境越好、單價(jià)高、品質(zhì)高；容積率越高， 頁(yè) 13 共 頁(yè) 6 第單價(jià)低、品質(zhì)低）12 、建筑密度： 基底面積之和 / 總占地面積 *100%13 、綠化率： 指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比公式：植被垂直面積 / 占地面積 *100%14 、綠地率： 所有住宅各類(lèi)綠地面積與住宅總用地面積的比例新區(qū)建設(shè)中不應(yīng)低于 30%，舊區(qū)改造時(shí)不宜低于 25%（不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地） 綠化覆蓋率〉綠化率（綠化所占面積）＞綠地率15 、得方率： 套內(nèi)建筑面積 / 套建筑面積（銷(xiāo)售面積）之比套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽(yáng)臺(tái)建筑面積套建筑面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e16 、開(kāi)間： 住宅房子的橫向?qū)挾取?/p>

進(jìn)深：住宅的實(shí)際長(zhǎng)度17 、層高： 指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位18 、凈高： 指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離19 、綠地面積： 指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆蓋土小于 2 平方米的土地20 、躍層式商品房： 上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒(méi)有封21 、復(fù)式樓： 樓梯連接兩層，客廳只有一層高22 、錯(cuò)層： 房?jī)?nèi)高度不一至，一米以?xún)?nèi)分離23 、磚混結(jié)構(gòu)： 由磚和混凝土組成，承重墻（四面不能動(dòng)，梁柱都不能動(dòng)） 24 、框架結(jié)構(gòu)： 指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，承重墻在梁柱，墻面可以自由打通其次還有：磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土、框簡(jiǎn)結(jié)構(gòu)、鋼體結(jié)構(gòu)等25 、房屋的耐用年限： 指房屋能夠維持正常使用的年限，與設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)、建筑的材料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)鋼筋結(jié)構(gòu)： 60-80 年 磚混結(jié)構(gòu)： 40-60 年 磚木結(jié)構(gòu)： 30-50 年 其他： 15 年以下26、土地計(jì)量單位：22 hm）萬(wàn)平方米（萬(wàn)平方米（km） 1 公頃=1平方公里 1=100 平方米1=15 畝畝 =667 1 公頃 、住宅的樓層劃分的規(guī)定： 27 層 多層住宅為： 4-6 層中高層住宅： 7-9 1-3 低層住宅為：層 頁(yè) 13 共 頁(yè) 7 第高層住宅為： 10-30 層 超高層住宅為： 40 層以上三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)知識(shí)：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)： 在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的活動(dòng)。

它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過(guò)程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成2、土地開(kāi)發(fā) ：將生地（不具備使用條件的土地）開(kāi)發(fā)成可供使用的土地3、房屋開(kāi)發(fā)： 由買(mǎi)得土地使用權(quán)的發(fā)展商，對(duì)土地進(jìn)行平整，修路鋪設(shè)上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各類(lèi)房屋以及公共設(shè)施4、房地產(chǎn)二次開(kāi)發(fā)： 指先將生地開(kāi)發(fā)成熟地（具備使用條件） ，然后再進(jìn)行拍賣(mài)和出租，由買(mǎi)地者去建造房屋5、房地產(chǎn)一次開(kāi)發(fā)： 一次性邊土地、房屋開(kāi)發(fā)完成6、能源系統(tǒng)： 包括供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、石油液化氣）等設(shè)施7、給水、排水系統(tǒng)： 包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)（上下水道） ，排水管網(wǎng)（下水道） 、污水處理、排放工程8、土地國(guó)家所有權(quán)： 指作為土地所有者的國(guó)家，對(duì)自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利9、土地集體所有權(quán)： 指農(nóng)村勞動(dòng)群眾集體經(jīng)濟(jì)組織，在法律規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)自己所有土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利10 、房屋的所有權(quán)： 對(duì)房屋全面支配的權(quán)利，包括：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)11、土地所有權(quán)： 指含有法律意義上和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。

法律意義：土地所有者將土地當(dāng)成自己的財(cái)產(chǎn)， 并將其實(shí)行占有、 壟斷、 擁有對(duì)土地支配的權(quán)利經(jīng)濟(jì)意義：指土地所有者憑借對(duì)土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入的權(quán)利四、其它內(nèi)容須知：1、辦理銀行按揭合同需出示：1）個(gè)人身份證及復(fù)印件各 3 份，結(jié)婚證或流動(dòng)人口未婚證明；2） 首期購(gòu)房款 （不低于 30%， 二次購(gòu)房者首付不低于 40%） 購(gòu)房人已付購(gòu)房款收據(jù)原件及復(fù)印件；3）購(gòu)房者或配偶單位的工資收入證明；4）與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同； 5 ）開(kāi)戶(hù)銀行開(kāi)戶(hù)的活期存折并含有 3 個(gè)月的按揭款；頁(yè)13 共 頁(yè)8 第6）個(gè)人住房借款合同，借款借據(jù)； 7 ）委托銀行扣收購(gòu)房房款協(xié)議書(shū)；8）住房抵押承諾書(shū)； 9 ）貸款申請(qǐng)書(shū)2、辦理銀行按揭需交的費(fèi)用：1）保險(xiǎn)費(fèi)（保險(xiǎn)費(fèi)率 1-10年0.5 %11-20年0.45 %貸款額）（交保險(xiǎn)公司）；2）抵押費(fèi)，貸款額 3%交房地產(chǎn)局）；3）律師見(jiàn)證費(fèi)，貸款額 1.8 %交律師事務(wù)所）；4）備案登記手續(xù)費(fèi)，每份合同 20 元（交房地產(chǎn)局） ；5）印花稅，每份合同 10 元（交房地產(chǎn)局） ；6）按揭資料費(fèi)，每份合同 40 元（交銀行） ；3、公積金提取條件：符合以下條件的可以一次性提取本人住房公積金帳戶(hù)內(nèi)的存儲(chǔ)余額。

1）職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻修、大修自住住房；2）職工離、退休時(shí)； 3 ）完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；4）戶(hù)口遷出所在的市、縣或者出境定居的；5）償還購(gòu)房貸款本息的； 6 ）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的4、公積金貸款是有限額規(guī)定的：1）貸款額不能超過(guò) 25 萬(wàn)元的最高上限；2）貸款額不能超出你住房公積帳戶(hù)儲(chǔ)存余額的 5 倍；3）貸款額不能超出總房款的 70%；5、預(yù)售房的條件：1）土地出讓金已繳清，取得國(guó)有土地使用證；2）取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；3）投入工程總建設(shè)資金達(dá)到 20%以上（不含土地出讓金） ；4）施工進(jìn)度已明確，交房日期已明確；5）竣工驗(yàn)收前；五、附加內(nèi)容（房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)培訓(xùn)基礎(chǔ)知識(shí)） ：1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)：它是一個(gè)精彩、特殊的、無(wú)處不銷(xiāo)售、人人都使用、升值空間大、有趣、自由、有成就感、鍛煉人，上不封頂收入的一個(gè)較靈活、廣泛、綜合性的一個(gè)行業(yè)2、有正確的價(jià)值觀：價(jià)值觀 --- 信念 --- 期望 --- 態(tài)度 --- 行動(dòng)目標(biāo)3、行動(dòng)過(guò)程：執(zhí)行 --- 核心價(jià)值 --- 中程目標(biāo) --- 短期目標(biāo) --- 每日工作計(jì)劃頁(yè)13 共 頁(yè)9 第4、忌語(yǔ)：大概不能肯定的語(yǔ)言五聲四語(yǔ)：迎客聲 --- 稱(chēng)呼聲 --- 致謝聲 --- 送客聲反對(duì)四語(yǔ)：蔑視語(yǔ) --- 煩躁聲 --- 否定語(yǔ) --- 斗氣語(yǔ)5、建筑面積必須高于 2.2 米（低于 2.2 米的車(chē)庫(kù)，雜屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)） ，建筑如配套游泳池、車(chē)庫(kù)等不算面積） ；6、朝向：一般以客廳陽(yáng)臺(tái)的朝向?yàn)闇?zhǔn)。

7、商圈：稱(chēng)之購(gòu)買(mǎi)圈或商勢(shì)圈，指在一定的經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)以商場(chǎng)或商業(yè)區(qū)為中心向周?chē)鷶U(kuò)展形成的輻射力量，對(duì)顧客吸引而形成的一定范圍或區(qū)域分為：核心商圈：以大型商場(chǎng)為中心，人口占 60-80%，價(jià)格高；次級(jí)商圈：擁有客戶(hù)占 20%；邊緣商圈：分布密度小，產(chǎn)品低檔，價(jià)格低8、商業(yè)飽和度：是測(cè)量一個(gè)商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的供求量的一個(gè)重要方式IRS ：商業(yè)飽和度 C ：主要客戶(hù)指數(shù) RE ：每一個(gè)顧客平均購(gòu)買(mǎi)量RF:商圈內(nèi)的經(jīng)營(yíng)面積 IRS= （C*RE）/RF9、嚴(yán)重影響房地產(chǎn)價(jià)格因素：1）價(jià)格組成=土地成本價(jià)格+建安成本+利潤(rùn)+管理費(fèi)用（國(guó)民生產(chǎn)總值，DTP指數(shù)、房地產(chǎn)政策、法律法規(guī)） ；2）影響房地產(chǎn)因素：開(kāi)發(fā)商實(shí)力、經(jīng)濟(jì)態(tài)度、地段、交通、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、綠化、升值、政府規(guī)劃、潛力、客戶(hù)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、市場(chǎng)供求、品牌、銷(xiāo)售技巧、自然環(huán)境不可復(fù)制；3）影響每一棟單位的價(jià)格因素：樓層層高、戶(hù)型、朝向、景觀、外圍功能、面積、建筑結(jié)構(gòu)；4） 多層： 7 層以下， 金三銀四銅五六； 高層： 7 層以上， 越往高上走價(jià)格越高， 越往上景觀越好；5） 影響商鋪：升值潛力、 地段、 交通、配套、 市場(chǎng)、定位 （業(yè)態(tài)定位） 、 消費(fèi)群、 品牌、 人流量、物業(yè)管理。

針對(duì)每一個(gè)鋪位影響因素： 位置、 面積 （面積小、 面積消費(fèi)群體多， 價(jià)格高） 、 樓層、鋪型（柱、開(kāi)間、阻擋） 、配套設(shè)施10 、遞名片技巧：1）當(dāng)你與客戶(hù)談判時(shí)，客戶(hù)感興趣時(shí)，你遞上名片客戶(hù)對(duì)你印象深，認(rèn)知度；2）當(dāng)客戶(hù)快要起身時(shí)，遞上名片，你的客戶(hù)會(huì)準(zhǔn)確記住，認(rèn)知你；11、遞資料準(zhǔn)確時(shí)間：頁(yè)13 共 頁(yè)10 第1）當(dāng)你將重要內(nèi)容講解完畢，再遞上資料，請(qǐng)他了解；2）當(dāng)你遞名片時(shí)，一起遞給他；3）如果客戶(hù)已拿了資料時(shí)，你順著他資料內(nèi)容一條條講解下去，然后合上遞給他；12 、市場(chǎng)調(diào)查目的，其實(shí)反映市場(chǎng)現(xiàn)狀：1）了解競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)； 2 ）了解消費(fèi)需求； 3 ）了解消費(fèi)行情；4）為策劃、銷(xiāo)售提供依據(jù)具體調(diào)查內(nèi)容：a） 產(chǎn)品調(diào)查：規(guī)模、占地面積、鋪位、功能定位（做什么，業(yè)態(tài)定位） 、鋪型、配置（電梯、空調(diào)、水電表） 、裝修、物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)時(shí)間；b） 配套調(diào)查：內(nèi)部配套、周邊環(huán)境配套、功能配套；c ） 價(jià)格調(diào)查：銷(xiāo)售價(jià)格、均價(jià)、不同樓層差價(jià)、付款方式、租金價(jià)格（臨街與內(nèi)街價(jià)格） ；具體調(diào)查方式：?jiǎn)柧怼⒔衷L（入戶(hù)走訪、單層、左手入門(mén)、雙手右手入門(mén)） 、專(zhuān)家訪談、市場(chǎng)客戶(hù)訪談；具體調(diào)查對(duì)象：市場(chǎng)、商城、專(zhuān)業(yè)街、步行街、專(zhuān)賣(mài)點(diǎn)具體配套調(diào)查：醫(yī)院、銀行、超市、休閑場(chǎng)所、酒店、學(xué)校、交通（人流、車(chē)流、公交車(chē)、長(zhǎng)途車(chē)）13 、 風(fēng)水與房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)：南向房間特征（通風(fēng)時(shí)間長(zhǎng)、日照時(shí)間長(zhǎng)、不易發(fā)霉、冬暖夏涼） 。

風(fēng)水寶地： 依山伴水， 龍脈 （建筑物的朝向的陰陽(yáng)取舍 陰： 山之南、 水之北； 陽(yáng)： 山之北、水之南；龍椅之地：綠色是生命色；中緯度：夏吹東南風(fēng)、西南風(fēng)）14 、建筑顏色：紅色 --- 象征權(quán)利、富貴、尊嚴(yán)、紅色鎮(zhèn)邪15 、行銷(xiāo)溝通：1）行銷(xiāo)：直銷(xiāo)，以最直接的形式來(lái)推銷(xiāo)產(chǎn)品，是產(chǎn)品信息的載體，有產(chǎn)品傳遞的真實(shí)性和準(zhǔn)確性；2）行銷(xiāo)目的：A、將產(chǎn)品信息傳遞給客戶(hù)（有清晰、直接） ；B、拓展信息的傳播渠道；C 、增加客戶(hù)來(lái)源；通過(guò)傳播 --- 接觸 --- 來(lái)源3）行銷(xiāo)方式：發(fā)傳單、上門(mén)拜訪、攔截客戶(hù)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的地方（投資客、經(jīng)營(yíng)戶(hù)） 、組織意向客戶(hù)召開(kāi)懇談會(huì)議；4）傳達(dá)信息內(nèi)容： A、項(xiàng)目片區(qū)的介紹（目前商業(yè)狀況如交通、車(chē)站、公交車(chē)） 、未來(lái)前景和市政規(guī)劃；B 、產(chǎn)品的介紹：業(yè)態(tài)的介紹、科技含量；項(xiàng)目背景介紹、項(xiàng)目立項(xiàng)、開(kāi) 頁(yè)13 共 頁(yè) 11 第發(fā)、建設(shè)等；產(chǎn)品技術(shù)參數(shù)、面積、配套、裝修、環(huán)境、道路、電梯、價(jià)格的介紹；5）尋找目標(biāo)客戶(hù)的方式：湖南省黃頁(yè)，尋找生產(chǎn)廠商、代理商、場(chǎng)部、科研單位、查找電話、地址；上網(wǎng)查詢(xún)、大型的展覽會(huì)、交易會(huì)、目標(biāo)客戶(hù)；多家咨詢(xún)；媒體收集；6）需要準(zhǔn)確的銷(xiāo)售工具：名片、樓書(shū)、置業(yè)手冊(cè)、價(jià)格表、 計(jì)算工具、政府文件、同事通訊錄；7）信心問(wèn)題：核心問(wèn)題，市場(chǎng)能否作活，作大；16、使用率 =實(shí)用面積 / 建筑面積小高層的使用率小于多層： 60-70% 高層的使用率小于小高層： 80%以上寫(xiě)字樓的使用率小于高層： 50-60%17 、產(chǎn)權(quán)證：土地使用證、房產(chǎn)證（集資房是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的，福利房是有產(chǎn)權(quán)證，可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)趪?guó)家允許的年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租） 。

18、第5P:第5個(gè)公共意識(shí)，注意于健康保護(hù)，環(huán)保方面任何貨幣在保值的前提下，才能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值19 、綠化：是生態(tài)內(nèi)的非常小的一個(gè)方面環(huán)境：周邊所表現(xiàn)的元素：生態(tài)、人文、地理、交通一個(gè)樓盤(pán)的環(huán)境包括：綠化、交通、密度、配套設(shè)施、日照、朝向20、價(jià)格：昂貴、便宜1）加權(quán)比較法：在價(jià)格上及對(duì)手比較加 X%g減X%不超過(guò)1 ;如對(duì)方1000元/ itf+1000元/ m2*10%=1100 元 / itf ；反之 1000 元 / itf-1000 元 / itf *10%=900 元 / itf ；2）盈虧平衡法3）經(jīng)驗(yàn)評(píng)估法：根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)測(cè)標(biāo)，價(jià)格阻力位針對(duì)顧客來(lái)說(shuō)，內(nèi)容包括：均價(jià)、起價(jià)（作用，降低入市門(mén)檻、一般是低開(kāi)高漲，只對(duì)于大型樓盤(pán)、而小規(guī)模樓盤(pán)不宜采用低開(kāi)高走） 、 最高價(jià) （最好的樓層肯定是最高價(jià)） 、 垂直價(jià)格 （一般金三銀四銅五鐵六，超過(guò) 27 米空氣質(zhì)量越差） 、價(jià)格的可塑性（有品牌價(jià)值的空間） 、目標(biāo)價(jià)格（自我實(shí)現(xiàn)的價(jià)格） 21 、價(jià)格構(gòu)成：1）土地出讓金：三通一平、拆遷、安置費(fèi)、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)（了解地質(zhì)結(jié)構(gòu)） ；2）公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（統(tǒng)稱(chēng)土地成本） ；頁(yè)13 共 頁(yè)12 第3）建安成本（土建成本） ； 4 ）管理成本（包括營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算成本） ；5）融資成本（利息） ； 6 ）稅收費(fèi)用； 7 ）利潤(rùn)；22、銷(xiāo)控：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)：一、定向； 二八理論：好 5%、次 15%、差 80%；三七理論：好 10%、次 20%、差 70%；公開(kāi)銷(xiāo)售：用于調(diào)節(jié)控制銷(xiāo)售進(jìn)度，先銷(xiāo)次的，留下一部分好的，用于最后沖刺。

包括：強(qiáng)銷(xiāo)期（尋找熱銷(xiāo)勢(shì)頭） 、持銷(xiāo)期（也叫調(diào)整期，合理安排） 、沖刺期、掃尾期23、建筑品質(zhì)：1）施工方的資質(zhì)；2）圖紙：設(shè)計(jì)方案，采光通風(fēng)是否符合國(guó)家規(guī)定，規(guī)劃、設(shè)計(jì)院進(jìn)行調(diào)查，研究；3）建筑材料：質(zhì)量好壞，是否環(huán)保產(chǎn)品？24、怎樣才能成為出色的專(zhuān)業(yè)人士？1）愛(ài)心； 2 ）專(zhuān)業(yè)知識(shí) +營(yíng)銷(xiāo)知識(shí) +心理知識(shí) +社會(huì)學(xué) +經(jīng)濟(jì)學(xué) +法律學(xué)25、金字塔型：小盤(pán)：一般以快打慢，先奇制勝，制造與眾不同的特色；營(yíng)銷(xiāo)手法：營(yíng)銷(xiāo)突圍，側(cè)翼進(jìn)攻，通路卡位，最多客戶(hù)消費(fèi)場(chǎng)所如俱樂(lè)部、酒吧、歌舞廳、高爾夫、通過(guò)派人進(jìn)入上述場(chǎng)所與期接觸、吸引顧客、實(shí)行營(yíng)銷(xiāo)，節(jié)省廣告費(fèi)及其它費(fèi)用26 、項(xiàng)目定位：了解最大化的消費(fèi)群體 --- 再了解消費(fèi)型態(tài) --- 得出需求 --- 市場(chǎng)產(chǎn)品27、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建筑密度：住宅類(lèi)型一類(lèi)二類(lèi)三類(lèi)低層/50%/多層30%35%40%中高層25%28%30%高層/22%25%28、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)容積率：1）別墅 1-0.8 ，一般是 0.8; 2 ）高檔小區(qū) 2-2.5;3）中檔小區(qū) 3； 4 ）低檔小區(qū) 4；一類(lèi)小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局完整，整個(gè)環(huán)境良好；二類(lèi)小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局完整，環(huán)境不良好；三類(lèi)小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局不完整，環(huán)境差；頁(yè)13 共 頁(yè)13 第學(xué)資學(xué)習(xí)網(wǎng)。