中金房地產(chǎn)市場分析
單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊編輯母版文本樣式,第二級,*,分析員：白宏煒,2021 年 8月,房價(jià)將呈結(jié)構(gòu)性上漲,房地產(chǎn),0,一、觀點(diǎn)回憶,1,觀點(diǎn)回憶,2021年下半年,經(jīng)濟(jì)走勢何去何從？,行業(yè)走勢何去何從？,08年10月：?降息后半段看地產(chǎn)?,此輪23年中期調(diào)整，行業(yè)09年下半年企穩(wěn),09年地產(chǎn)股將有較好投資時(shí)機(jī),09年3月：?新屋成交量回暖能否延續(xù)？?,成交量已經(jīng)見底，價(jià)格預(yù)計(jì)四季度見底,超配地產(chǎn)股,09年5月：?迎接行業(yè)反轉(zhuǎn)?,行業(yè)有望09年底見底,上調(diào)盈利及凈資產(chǎn)值，維持行業(yè)推薦評級,2021年5月份,房價(jià)上漲影響如何？,怎樣看待地產(chǎn)板塊高估值？,2021年三月份,成交量回暖是否能夠延續(xù)？,地產(chǎn)板塊反彈能否持續(xù)？,中金觀點(diǎn),市場不同時(shí)期的關(guān)注焦點(diǎn),2021年7月份,二套房政策收緊怎樣影響行業(yè)？,怎樣投資地產(chǎn)股？,09年7月：?政策調(diào)控下地產(chǎn)仍將精彩?,政策不改行業(yè)走勢,建議逢低吸納耐心持有,2,二、我們當(dāng)前觀點(diǎn),3,此處替換文本,此處替換文本,維持房地產(chǎn)行業(yè)反轉(zhuǎn)的判斷,剛性需求較強(qiáng)，而供給短期內(nèi)難以改善,寬松的信貸和貨幣供給,經(jīng)濟(jì)開展而非緊縮政策決定了行業(yè)趨勢,房地產(chǎn)市場將呈結(jié)構(gòu)性變化,潛在庫存較大，房價(jià)不會(huì)普漲,結(jié)構(gòu)性分化，一線城市、城市中心、高檔商品房價(jià)格漲幅將明顯,需求以住宅為主，商業(yè)和寫字樓仍低迷,受益于價(jià)格上漲，繼續(xù)看好地產(chǎn)板塊,地價(jià)推升房價(jià)，毛利率改善，凈資產(chǎn)值NAV上調(diào),庫存去化后，下半年銷售從保量到保價(jià)轉(zhuǎn)變,龍頭公司仍是首選,4,成交量延續(xù)回暖趨勢,資料來源：,CRED，各城市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，中金公司研究部,重點(diǎn)城市房地產(chǎn)成交量匯總,5,主要城市成交回到07年水平,環(huán)渤海地區(qū)成交量,長三角地區(qū)成交量,資料來源：CRED，中金公司研究部,資料來源：,6,一些城市成交量超過07年水平,珠三角地區(qū)成交量,其他區(qū)域成交量,資料來源：CRED，中金公司研究部,7,商品房/商品住宅去化時(shí)間逐月下降,商品房/商品住宅去化速度,資料來源：CRED，中金公司研究部,8,商品房熱銷將推動(dòng)投資上升,新開工面積與銷售面積正相關(guān),新開工面積與開發(fā)投資額及土地購置面積正相關(guān),商品房新開工面積呈季末性高增長,房地產(chǎn)銷售額與信貸及貨幣供給量正相關(guān),9,供給呈長期偏緊趨勢,表格標(biāo)題,土地購置面積與開發(fā)面積增速,資料來源：搜房數(shù)據(jù)庫，中金公司研究部,資金面抑制供給,資料來源：搜房數(shù)據(jù)庫，央行報(bào)告，CEIC,中金公司研究部,10,供給增速區(qū)域分化明顯,表格標(biāo)題,開發(fā)投資額分區(qū)域增速,資料來源：搜房數(shù)據(jù)庫，中金公司研究部,新開工面積分區(qū)域增速,資料來源：搜房數(shù)據(jù)庫，央行報(bào)告，CEIC,中金公司研究部,11,房價(jià)將呈結(jié)構(gòu)性上漲：住宅市場區(qū)域差異顯著,全國住宅及十大城市住宅有效在建面積/銷售面積,十大城市與其他城市住宅銷售額,十大城市與其他城市住宅銷售面積,資料來源：搜房數(shù)據(jù)庫，中金公司研究部,十大城市與其他城市住宅銷售均價(jià),12,新開工面積09年上半年環(huán)比增速,各線城市住宅新開工面積占比09年上半年數(shù)據(jù),各線城市住宅開發(fā)投資額占比09年上半年數(shù)據(jù),房地產(chǎn)開發(fā)投資09年上半年環(huán)比增速,房價(jià)將呈結(jié)構(gòu)性上漲：住宅市場區(qū)域差異顯著續(xù),13,銷售額09年上半年環(huán)比增速,各線城市住宅銷售額占比09年上半年數(shù)據(jù),各線城市住宅銷售面積占比09年上半年數(shù)據(jù),銷售面積累計(jì)09年上半年環(huán)比增速,房價(jià)將呈結(jié)構(gòu)性上漲：住宅市場區(qū)域差異顯著續(xù),14,在建面積累計(jì)09年上半年環(huán)比增速,各線城市住宅在建面積占比09年上半年數(shù)據(jù),各線城市資金來源占比09年上半年數(shù)據(jù),房地產(chǎn)資金來源09年上半年環(huán)比增速,房價(jià)將呈結(jié)構(gòu)性上漲：住宅市場區(qū)域差異顯著續(xù),15,房價(jià)將呈結(jié)構(gòu)性上漲：貨幣供給量推動(dòng)房價(jià)上漲,貨幣供給量變動(dòng)vs房價(jià)變動(dòng),資料來源：CEIC，中金公司研究部,16,房價(jià)將呈結(jié)構(gòu)性上漲：土地制度推動(dòng)房價(jià)上漲,土地出讓總收入、招拍掛出讓收入及商品房銷售額增速比較,土地出讓價(jià)格、招拍掛土地價(jià)格及商品房銷售均價(jià)增速比較,歷年土地出讓收入、面積一覽,資料來源：搜房數(shù)據(jù)庫，中金公司研究部,土地出讓收入占地方、全國財(cái)政收入比例,17,新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款逐季下降,新增按揭貸款二、四季度較高,按揭貸款余額占總貸款余額比重下降,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額占總貸款余額比重下降,房價(jià)將呈結(jié)構(gòu)性上漲：信貸推動(dòng)房價(jià)上漲,18,緊縮政策能否改變行業(yè)趨勢？,房地產(chǎn)股價(jià)走勢和調(diào)控政策一覽,資料來源：彭博咨詢、中金公司研究部,19,三、估值及投資建議,20,房價(jià)上漲對NAV影響的情景分析,A股公司,資料來源：中金公司研究部,21,房價(jià)上漲對NAV影響的情景分析(續(xù)),H股公司,資料來源：中金公司研究部,22,房地產(chǎn)板塊國際估值比較,年初至今各國龍頭地產(chǎn)公司表現(xiàn),年初與目前市盈率估值比照,年初與目前市凈率估值比照,資料來源：彭博，中金公司研究部,23,中金覆蓋房地產(chǎn)股票投資建議一覽,估值比較表,資料來源：彭博，中金公司研究部,24,。
