瀏陽市上半年房地產(chǎn)市場分析報告

2012年上半年房地產(chǎn)市場分析報告2012年上半年，中央對房地產(chǎn)的調(diào)控保持偏緊的基調(diào)，稅收政策、信貸政策毫不放松，限貸、限購和限價等措施已成為地方政府不可突破的“紅線”受此影響，一季度全國各城市的房地產(chǎn)市場普遍降溫，成交量均呈大幅下降二季度，隨著剛性需求的釋放、市場的自我調(diào)節(jié)以及貨幣政策的微調(diào)，一、二線城市樓市成交開始升溫，但調(diào)控大局未變，國內(nèi)樓市發(fā)展已從狂飆突進(jìn)轉(zhuǎn)入理性、常態(tài)發(fā)展的軌道瀏陽雖然地處四線城市，但同樣受調(diào)控政策的影響，一季度，市場銷售明顯下降，成交量較上年同期減少了51.35%4月中旬起，受住房剛性需求增勢不減，工業(yè)園區(qū)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快及中央貨幣政策、信貸政策微調(diào)等利好因素推動，我市樓市逐步呈回暖態(tài)勢，4月份及5月份成交量環(huán)比持續(xù)增長到目前為止，市場已進(jìn)入較為健康和理性的正常狀態(tài)具體情況如下:一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)1、投資規(guī)模分析1-6月份全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資17.08億元，比去年同期的11.84億元增長44.26%；房地產(chǎn)業(yè)直接產(chǎn)生地方稅收3.96億元（含財政契稅2247.64萬元），比去年同期的2.67億元（含財政契稅8200萬元)增長48.31%，占全市地稅總收入的45.03%。

圖1：瀏陽市2012年1-6月份房地產(chǎn)投資額增長率2、在建規(guī)模分析 1-6月份，全市共有房地產(chǎn)在建項目45個（含待銷尾盤），其中開發(fā)面積在5萬m2以上的達(dá)到27個，在建房屋施工面積303.31萬m2，比去年同期的178.29萬㎡增長70.12%，房屋新開工面積98.94萬m2，比去年同期的60.73萬㎡增長62.92%，房屋竣工面積14.99萬㎡，比去年同期的38.35萬㎡下降60.91%表一：在建房屋類別構(gòu)成情況類 別施工面積(萬m2)占總施工面積比例（％）住 宅229.0475.51辦公用房2.600.86商業(yè)營業(yè)房41.5913.71其 他30.089.92合 計303.31100表二：新開工房屋類別構(gòu)成情況類 別施工面積(萬m2)占新開工面積比率（％）住 宅66.6167.32辦公用房0.5 0.51商業(yè)營業(yè)房20.1720.39其 他11.6611.78合 計98.94100二、房地產(chǎn)市場供給1-6月份經(jīng)審批共準(zhǔn)許預(yù)售商品房屋面積60.55萬㎡，比去年同期的41.44萬㎡增長46.11%，加上歷年累積72.35萬㎡，全市今年1-6月份商品房市場投放量為132.9萬㎡，減去1-6月份商品房銷售面積38.7萬㎡，目前我市可面向市場銷售的商品房面積有94.2萬㎡,其中期房面積80.26萬㎡,現(xiàn)房面積13.94萬㎡（其中：住宅13.1萬㎡，占93.97%；商業(yè)營業(yè)用房0.45萬㎡，占3.23%；其他0.39萬㎡，占2.8%），一年以上現(xiàn)房空置1.20萬㎡表三：未銷售商品房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)成情況類 別面 積（萬㎡）比 率（％）期房（未竣工驗收的商品房）80.2685.2現(xiàn)房空置面積13.9414.8其中:待銷房屋（一年以內(nèi)）10.9490.12 滯銷房屋（一年以上至三年）1.189.72積壓房屋（三年以上）0.020.16 三、房地產(chǎn)市場需求1、商品房銷售分析1-6月份我局共辦理商品房合同備案登記3538戶，其中住宅2850戶。

房屋備案登記銷售面積38.7m2，比去年同期的48.87萬㎡下降20.81%，其中:期房銷售登記備案面積34.35萬m2，占銷售總面積的88.76%；現(xiàn)房銷售面積4.35萬m2，占銷售總面積的11.24 %，商品房成交金額16.44億元，比去年同期的16.92億元下降2.84%另據(jù)統(tǒng)計，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員進(jìn)城購房面積19.67萬㎡，占銷售總面積的50.85%，與去年同期的50.56%相比基本持平；城區(qū)人員購房面積15.61萬㎡占銷售總面積的40.34%，比去年同期的37.12%增加1個百分點；外來人員購房面積3.41萬㎡占銷售總面積8.81%，比去年同期的12.32%下降近4個百分點表四：商品房供需基本情況（累計）分類批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）實際登記銷售（期、現(xiàn)房）（萬㎡）面積與上年同期比（％）面 積與上年同期比（％）期房與上年同期比（％）現(xiàn) 房與上年同期比（％）商品房35.74-13.7538.7-20.8134.35-15.754.35-46.3商品房住 宅22.46-37.8433-24.6429.81-23.163.19-36.32表五：商品房屋銷售構(gòu)成情況 單位：萬m2類 別面 積住宅商業(yè)營業(yè)用房其他期 房34.3529.813.910.63現(xiàn) 房4.353.1910.16合 計38.7334.910.79圖2：各區(qū)域商品房銷售情況 單位：萬m22、商品房屋套型分析 單套建筑面積90 m2以下的普通商品住宅銷售757套，占銷售總套數(shù)的26.56%，90—144㎡普通商品住宅銷售1671套，占銷售總套數(shù)的58.63%，144㎡以上的非普通商品住宅銷售422套，占銷售總套數(shù)的14.81%。

表六：不同價位不同戶型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)表（累計）項 目套 數(shù)（套）批準(zhǔn)預(yù)售登記銷售≤60㎡702 299占 比（%） 16.6510.4960-90㎡721459占 比（%）17.1116.1190-120㎡1238822占 比（%）29.3728.84120-144㎡1339845占 比（%）31.7729.65＞144㎡215425占 比（%）5.1014.91合 計42152850項 目套 數(shù)（套）批準(zhǔn)預(yù)售登記銷售≤1500元/㎡0 29占 比（%）01.021500--2000元/㎡9357占 比（%）2.212.002000--2500元/㎡31125占 比（%）0.74 4.392500--3000元/㎡993398占 比（%）23.5613.96＞3000元/㎡30982241占 比（%）73.5078.63合 計421528503、存量房屋交易分析據(jù)統(tǒng)計， 1-6月份我市城區(qū)共辦理二手房轉(zhuǎn)移登記850宗，比去年同期(1046宗)下降18.74%，成交面積10.47萬㎡，比去年同期（12.08萬㎡）下降13.33%，成交額為2.1億元，比去年同期（1.89億元）增長11.11%。

一、二級市場交易比例（38.7萬㎡/10.47萬㎡）為3.7：1.0，一二級市場交易比例呈持續(xù)擴(kuò)大趨勢，一二級市場發(fā)展不平衡四、房地產(chǎn)市場價格分析據(jù)統(tǒng)計，1到6月份全市商品住房均價達(dá)到3456元/m2（根據(jù)加權(quán)平均法計算得出），比上季度末（3373元/m2）環(huán)比增長3.91%；另各區(qū)域商品住房算術(shù)平均價（銷售總金額/銷售總面積）分別是市中心區(qū)域3696元/㎡、花炮文化城區(qū)域3935元/㎡、集里區(qū)域3370元/㎡、行政中心區(qū)域3503元/㎡、園區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域2792元/㎡，受高端樓盤不斷進(jìn)駐及綜合配套設(shè)施日益改善等因素推動，園區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和行政中心區(qū)域房價漲幅大于集里和花炮文化城區(qū)域，而受新樓盤進(jìn)駐減少等因素影響市中心區(qū)域房價有所下降圖3：瀏陽市2012年1-6月份各區(qū)域房地產(chǎn)市場價格五、房地產(chǎn)市場運行特點（一）剛需釋放帶動消費，二季度市場逐步回暖今年一季度，受國家宏觀調(diào)控政策影響，市場觀望情緒濃厚，1到3月共成交12.21萬㎡，同比下降達(dá)51.35%4月中旬起，受住房剛性需求增勢不減，工業(yè)園區(qū)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快及中央貨幣政策微調(diào)等利好因素推動，樓市逐步呈回暖態(tài)勢，4月份單月成交7.01萬㎡，5月份單月成交11.47萬㎡，6月份成交8.05萬㎡，環(huán)比一季度均有較大增長。

二）開發(fā)投資增長強勁，企業(yè)信心持續(xù)提升今年上半年，為應(yīng)對步入常態(tài)化的樓市宏觀調(diào)控，我市大部分房企采取了“適當(dāng)讓利，以量換價”的市場銷售策略，業(yè)績均較樂觀房企對房地產(chǎn)開發(fā)投資信心依然充足據(jù)測算表明，今年1-6月份我市房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)實現(xiàn)同比正增長，其中4-6月份同比正增長分別高達(dá)59.27%、25.39%、30.68%；另外，1-6月份我市在建房屋施工面積、房屋新開工面積也均實現(xiàn)同比正增長,分別為70.12%和62.92%三) 3000元/㎡以上房源需求大幅增加，住房消費進(jìn)入品質(zhì)取勝時代我市3000元/㎡以上價位戶型銷量比去年同期增長了16個百分點，而2000元/㎡以下和2000-3000元/㎡之間價位戶型銷量卻分別下降了5和11個百分點這說明，我市市民的住房消費行為已大步走向品質(zhì)時代，消費觀念也發(fā)生了重大改變，由原來的對價格最為敏感，轉(zhuǎn)變?yōu)閷ζ渑涮自O(shè)施的完善及產(chǎn)品附加值的重視，這也將導(dǎo)致各樓盤住房品質(zhì)的競爭日趨激烈四）房價環(huán)比增幅穩(wěn)健，市場供需差有所加劇今年1-6月份，在一批園區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤相繼火熱開盤的帶動下，我市商品住房交易均價為3456元/m2，環(huán)比增長3.91%，與寧鄉(xiāng)縣、長沙縣等周邊縣市房價增長水平相比，結(jié)合我市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平看，仍處于合理運行區(qū)間。

另據(jù)統(tǒng)計，1-6月份我市商品房市場新增供應(yīng)總量與銷售總量之比為1.56：1.0（60.55萬㎡:38.7萬㎡）,市場供應(yīng)力度明顯加大，供需差有所加劇六、下階段我市房地產(chǎn)市場發(fā)展展望　 隨著“一線三城”、“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”等戰(zhàn)略思想的實施，以及今年瀏陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)獲批為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，我市“新四路”將相繼竣工等機遇的推動，后階段我市工業(yè)新城和大瑤新城及中心集鎮(zhèn)等區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將迎來一個新高潮而與此同時，國家對房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)未變，稅收、信貸、土地等政策毫不放松，瀏陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨來自資金、銷售等多方面的考驗一）從投資、供給看，2012年后階段我市將共有包括金科天湖新城等大盤在內(nèi)的6-8個新樓盤計劃上市，新上市量約為80-100萬㎡，市場構(gòu)成將較長期形成以規(guī)模品牌型和精巧差異型樓盤各取所長、互相競爭的局面，今后企業(yè)的市場細(xì)分和定位將變的十分重要二）從市場需求看，今后一定時期內(nèi)，90-120和120-144㎡兩區(qū)間戶型產(chǎn)品仍將繼續(xù)穩(wěn)占市場50%以上的需求份額，分別各占25%左右；而市場主流價位也將穩(wěn)定在3000元/㎡以上檔次，占80%左右不過，后期隨著工業(yè)新城、大瑤新城、中心集鎮(zhèn)等區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，工薪收入階層對小面積戶型的需求會有所增加，其所占份額會有所提升。

三）從產(chǎn)品類型和市場結(jié)構(gòu)看，今年1-6月份我市商業(yè)銷售面積占總銷售面積的14%，比去年同期 (8.0%)增長6個百分點，說明受宏觀調(diào)控政策等因素影響，我市市民的部分投資性需求已轉(zhuǎn)向商業(yè)領(lǐng)域后階段，隨著我市交通區(qū)位優(yōu)勢的不斷提升，以及工業(yè)新城、大瑤新城、中心集鎮(zhèn)等區(qū)域內(nèi)人流、物流、信息流、資金流的活躍，我市商業(yè)、休閑、旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展仍將迎來較佳機遇期隨著國家對節(jié)能、環(huán)保的重視，節(jié)能建筑、綠色建筑將日益占據(jù)主流，成品住房（精裝修住房）也將因其在避免二次裝修資源浪費、提升住宅綜合品質(zhì)、改善人居環(huán)境質(zhì)量方面具有重要作用而占據(jù)更多市場優(yōu)勢四）從房價走勢和政策預(yù)期看，受市場剛性需求持續(xù)旺盛、產(chǎn)品供應(yīng)力度不斷加大、產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)日益多元化、政策監(jiān)控措施趨于強化、市民觀望情緒可能繼續(xù)加大等多重因素影響，預(yù)計后階段我市房價仍會繼續(xù)保持緩步上揚態(tài)勢，不會驟然發(fā)生急劇變化七、房地產(chǎn)市場發(fā)展建議2012年，是我市經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展面臨很大機遇的一年，隨著“一線三城”、“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”等戰(zhàn)略部署的全面鋪開，長沙市人民路、盼盼路、南橫線等交通干線東延目標(biāo)的相繼確定，以及我市瀏中文公路、胡耀邦故里、道吾山烈士陵園、長興湖等項目的布局開發(fā)，交通區(qū)位優(yōu)勢將不斷提升，項目布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將更趨合理，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將迎來一個全新的局面。

同時，隨著國內(nèi)大型房企和我市本地企業(yè)將進(jìn)一步加快進(jìn)駐和向周邊園區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域擴(kuò)展，我市房地產(chǎn)市場競爭將日益進(jìn)入白熱化因此，為正確引導(dǎo)全市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，后階段我市須積極采取以下有效舉措予以推進(jìn)、落實一）優(yōu)化市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)目前我市可供銷售房源已達(dá)91萬平米，在此基礎(chǔ)上，市場應(yīng)大力發(fā)展低碳、節(jié)能、省地、綠色、環(huán)保、生態(tài)住宅，依托宜居、精致的城市優(yōu)勢，把房地產(chǎn)與休閑、度假、旅游結(jié)合，適度發(fā)展多元化地產(chǎn)項目二）、加強監(jiān)測分析，正確引導(dǎo)企業(yè)積極應(yīng)對和市民消費加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測分析，及時公開相關(guān)市場信息，一是正確認(rèn)識國家各項房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對我市的影響，準(zhǔn)確定位，把握界限二是引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)向中、高端市場挺進(jìn)，走精品和高端和多元化路線三是依托“長株潭”后花園的區(qū)域優(yōu)勢，積極向周邊地區(qū)宣傳、推介招商瀏陽宜居地產(chǎn)和生態(tài)旅游，吸引周邊縣老板來瀏投資置業(yè)四是企業(yè)作為市場主體要采取積極措施應(yīng)對市場調(diào)整，如努力尋求資金支持、加緊優(yōu)惠促銷、加強經(jīng)營管理等，將下階段樓市調(diào)控對企業(yè)的影響降至最低三）繼續(xù)完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，夯實產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)要繼續(xù)加快城市新區(qū)和工業(yè)新城、大瑤新城、中心集鎮(zhèn)等區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，不斷完善交通、商貿(mào)、休閑、教育、醫(yī)療等配套條件，建議加快上述區(qū)域公立醫(yī)院、中小學(xué)、公交車、銀行、農(nóng)貿(mào)市場等公共配套設(shè)施的布局和建設(shè)，盡快啟動和完善瀏陽河第六大橋、秋收南路、石霜北路等項目建設(shè)，促進(jìn)上述區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

同時要進(jìn)一步完善初具城市發(fā)展雛型鄉(xiāng)鎮(zhèn)（如柏加、古港、沿溪等）的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提供長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿λ模┲С趾团嘤址渴袌霭l(fā)展隨著近幾年我市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，社會的存量住房資源越來越多，應(yīng)該給予稅收等優(yōu)惠政策，大力吸引這部分資源進(jìn)入房屋交易市場，解決部分居民尤其是流動人口如剛就業(yè)的年輕人無足夠?qū)嵙徺I新建商品房等問題同時，應(yīng)利用信貸、稅收優(yōu)惠政策，鼓勵社會資金發(fā)展合法、正規(guī)的二手房屋中介機構(gòu)，逐步形成規(guī)范、上規(guī)模的二手房屋交易市場五）積極創(chuàng)建融資平臺，緩解企業(yè)融資困難針對部分企業(yè)面臨的資金短缺問題，建議政府通過適時召開銀企對接座談會、建立房地產(chǎn)行業(yè)互助擔(dān)保等方式，解決部分企業(yè)融資需求，促使銀信部門增加授信額度，多渠道、全方位協(xié)助企業(yè)緩解資金困難同時，要引導(dǎo)商業(yè)銀行堅持因人制宜、有保有壓，根據(jù)市民的住房水平、人口狀況、收入水平等多種因素，實行差別化的信貸政策對市民首次購房的信貸需求予以大力支持，對改善型住房采取合理信貸投放措施 二0一二年六月三十日13。