房地產(chǎn)定價方法

住宅項目定價方法探討在住宅項目定價實踐中， 其定價方法 較多，其中主要有成本加成定價法， 它指的是在項目單位成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的目標(biāo)利潤作為項目的單位售價，其公式為 P=CX （1+刀）[1],但這種定價方法 僅僅考慮成本與企業(yè)的目標(biāo)利潤， 而不考慮需求和市場競爭狀況， 其結(jié)果是住宅要么賣不出去，要么企業(yè)不能獲取較大的利潤 競爭定價法，它指的是以競爭對手的價格作為基礎(chǔ)的定價方法，這種方法考慮了市場需求和行業(yè)競爭狀況， 在房地產(chǎn)競爭激烈的今天， 其住宅的需求彈性較小和供大于求的情況下， 為了不破壞整個市場價格的平衡， 這是一種較常采用的 定價方法，但這種方法僅從競爭對手價格這一單一指標(biāo)進(jìn)行考慮， 這樣就顯得過于籠統(tǒng)， 沒有很好地按區(qū)域、住宅物業(yè)形態(tài)等因素進(jìn)行市場細(xì)分， 故在項目定價實際應(yīng)用中將會遇到障礙 此外，還有尾數(shù)定價法，以及差別定價法 在本文中，主要介紹一種能夠運用于房地產(chǎn)企業(yè)中實際可操作的 定價方法，它其實是對競爭定價法的一種深化和延伸在這里，稱之為類比量化定價法該定價方法指的是對住宅價格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別確定權(quán)重， 并對其中的每一單個因素根據(jù)其優(yōu)劣賦予不同的分值， 然后選擇與本項目類似的項目進(jìn)行類比后分別一一賦予分值，其次根據(jù)權(quán)重乘以相應(yīng)分值求和得出各項目的總分， 再次通過所得出的各項目的總分與已知項目的均價按最小二乘法建立函數(shù)關(guān)系式得出擬售住宅項目的均價， 最后根據(jù)位置、樓層、景觀、朝向等進(jìn)行價格調(diào)整確定出每一單元的擬售價格。

該方法其優(yōu)越性在于將其定價影響因素進(jìn)行了量化，而賦予的分值又僅僅是通過調(diào)查對比得出， 而不是采取專家打分法使得分值的隨意性和波動性都比較大，而且充分考慮了市場需求和行業(yè)競爭狀況一、影響因素、指標(biāo)及其分值的確定筆者共列出了 12個主要影響因素， 分別是位置、 價格、配套、交通、物業(yè)管理、周邊環(huán)境（景 觀、污染）、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、建筑風(fēng)格及立面、戶型、發(fā)展商品牌和實力、廣告，其分值 分別為1、2、3、4、5分值越大，表示等次越高，詳見下表 1[2]住宅項目影響因素、指標(biāo)與分值 1表.二、權(quán)重的確定評分法來確定權(quán)重0---9筆者運用價值工程中的表2住宅項目影響因素權(quán)重計算表（ 0? 9評分法）[3]定疑因素指標(biāo)分值位置距所在片區(qū)中心區(qū)的恒近.A.星差（遠(yuǎn)）1?、很差 （遠(yuǎn)）2 ；工一般3 ； D. 彳弼《近”出最好《近: 5矯格A.百元以上為等旗戈助亂附.R價格是否 具有優(yōu)勢口A,最高1 ； B.很高2 ； C 一般3； D律低4； 段量悵 5配套A、域藺基耐設(shè)施；供水、排水，供氣、供 電.占社會服務(wù)設(shè)施二文儲睛］醫(yī)療衛(wèi)生? 文瞋在苜、郵電、公園綠地M量不完善1 ； B、小喝2；u 一般m； 0、很完善4：邑量完善5交通從大中小巴士路錢數(shù)量。

仄距強交站遠(yuǎn)近.C、玷點數(shù)量口 口、大中小巴舒服程度口A-最少（①）1 ；B.很少 （遠(yuǎn)）2； d 一般 3； d 才映（近M：民最老〈近: 5物業(yè)管理A、俁安口氏清浩衛(wèi)生.C、機電.D踞化 宰顯養(yǎng)護(hù)狀況/邑物業(yè)管理費（元國L F, 是否人車分端.仃、物業(yè)管理商資質(zhì).限 最差1；B、很差a;c，T3；d幅好4；邑建 好5周邊環(huán)境A、是否有員好的景觀資源,如山景、江景、 視野等口上是否有空氣.噪音、唐相，廢水 污染.縱星差L二民很差工；C、 一般3 ； E *蝴4 ；邑最 好5城市堀劃A.算劃期限（口中近期L B、規(guī)戔監(jiān)舍程 度口 C規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度口 D規(guī)劃現(xiàn) 狀.k最不完善1 ； R不.言圄2；C. 一技，D,很完善4：區(qū)最完善5櫻盤瓶模A、總建筑面積（在建及未建r b.總占地面積.C.戶數(shù)日A「最小L ； B.很小2 ； C、 一艘3 ； 口、1蚊4 ；艮曷 犬5建筑風(fēng)格及立 面A-是由醒目.B＞是0_新穎口 C”是古高檔?4感官的造程度口Am最差l;b.很差a；d 一般鋤4； W最 好5戶型機 客廳和肝室的結(jié)構(gòu)美求.B、廚房和我 所的結(jié)狗美茶.G是否有暗房.m家用 率大小?A＞最差［；B、艱差a ； U 一般3； IX很好4； l攝 Iff S發(fā)展海融 及實韭M喳產(chǎn)及普黃.A開發(fā)接盤會少,C.磋 ftA .■ ix .A、重霆匕反播量？ ； U 一股3；“很好4；&ft肝5心藏茴太小.B廣告辨率.Q廣后創(chuàng)蠹.A,第矍（?。?［；氏幅?t小”：u. -?i：rk三、項目均價的確定通過表2確定的各影響因素的權(quán)重和擬售項目及類比項目所賦予的分值，由公式得出各 。

3表示分值，其計算如表 Fi表示權(quán)重，Wi表示項目影響因素的項數(shù)， n項目的總分，其中表3類比量化定價法計算表影響因素位置價格配套交通物業(yè)管理周邊環(huán)境啊市叔總樓盤機模一一 筑格立面 建鳳及百P 型開發(fā)商品牌r告槨 分祝重位置又4.5566G7*99745□,125價格4.5X5666fi7Ig9974.50.125配套44X55556至78864n0.108交通334X454J54556ri7754.50.D92物業(yè)管理33443K4.5455667730.092周邊環(huán)境3344.345X4554T75430.D92然后根據(jù)表3得出的數(shù)據(jù)，運用最小二乘法建立回歸方程， 即P=a+bS[4],其中P為項目均價，S為項目得分，確定參數(shù) a和b后，代入擬售項目的得分，即可得擬售項目的均價四、住宅項目各單元定價上述定價只是制定出一個小區(qū)或一棟樓的基準(zhǔn)平均價格， 而對具體的某一單元而言， 由于位置、層高、區(qū)位、朝向、景觀、戶型等的不同，對購房者來說，就有著不同的效用所以需將各單元 分別定價，以不同的價格來體現(xiàn)效用的高低1、項目位置價格調(diào)整系數(shù)項目位置價格調(diào)整系數(shù)是指在一個小區(qū)中，根據(jù)各棟樓宇的位置、坐向、臨街狀況、樓間距、與小區(qū)花園、公共配套服務(wù)設(shè)施的距離等來綜合調(diào)整價格系數(shù)。

如南北朝向、較大的樓間距、臨近配套設(shè)施、外觀漂亮的樓宇的價格就會相對高些，如表 4所示表4項目位置價格調(diào)整系數(shù)表城市規(guī)劃33454.54$X56677樓盤視模2234444566——1 J注：其中mr k 一般在5%以內(nèi)，如果位置差異特別大， 可取更大的系數(shù)， 但一般不超過15%2、項目樓層價格調(diào)整系數(shù)項目樓層價格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)居民的生活習(xí)慣、 樓層高低所體現(xiàn)的通風(fēng)采光、 視野等差異來調(diào)整的樓宇價格 在我國，如果是六層多層住宅， 一般是一、六層較便宜，二、五樓層居中，三、 四層最貴；而對高層住宅，一般是越高越貴針對不同樓層其價格調(diào)整系數(shù)見表 5表5項目樓層價格調(diào)整系數(shù)表 [5]注：①m=k/N,其中k為不同樓層系數(shù)之最大值，一般取 10%---15 %②如果有另樓遮擋本樓，則在另樓的最高層處上下，本樓的樓層系數(shù)會有一個較大的跳躍根據(jù)項目位置價格調(diào)整系數(shù)和項目樓層價格調(diào)整系數(shù)， 利用公式類比量化法的樓宇均價x ( 1 +項目位置價格調(diào)整系數(shù))x ( 1+項目樓層價格調(diào)整系數(shù))得出各棟樓各層的均價，筆者將此價格 稱之為樓層均價3、項目水平價格調(diào)整系數(shù))項目區(qū)位價格調(diào)整系數(shù) 1 (區(qū)位價格調(diào)整系數(shù)指的是那種靠近電梯、 過道的單元由于易受噪音干擾、 而此位置單元不如遠(yuǎn)離電梯、過道的單元所形成的價格調(diào)整系數(shù)，一般此價格調(diào)整系數(shù)上下不要超過 1%。

2)戶型價格調(diào)整系數(shù)戶型價格調(diào)整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)是否合理， 采光通風(fēng)如何， 是否有暗房，是否有恰當(dāng)?shù)拿娣e配合比等方面來進(jìn)行價格調(diào)整的系數(shù)其價格調(diào)整系數(shù)一般不要超過 3 % o(3)單元朝向價格調(diào)整系數(shù)單元朝向價格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、 采光、平面布局、消費習(xí)慣等而進(jìn)行的價格調(diào)整系數(shù)朝向通常是指客廳的朝向，根據(jù)朝向的不同，其價格調(diào)整系數(shù)見表 6表6單元朝向價格調(diào)整系數(shù)表(4)景觀價格調(diào)整系數(shù)景觀對于住宅購買者而言，常具有決定性的影響力，對那種能夠臨望公園、水景、山景、自然 或人造的景觀單元，通常相對沒有景觀的單元而言， 價格要高出許多故景觀價格調(diào)整系數(shù)就是指由于不同單元的景觀差異所造成的價格調(diào)整系數(shù)其價格調(diào)整系數(shù)一般不要超過 15%,對多面景觀也最多不要超過 20 %綜合項目的區(qū)位價格調(diào)整系數(shù)、 戶型價格調(diào)整系數(shù)、 單元朝向價格調(diào)整系數(shù)、 景觀價格調(diào)整系數(shù)得出項目水平價格調(diào)整系數(shù)然后用每棟樓的各層樓的樓層均價X ( 1+項目水平價格調(diào)整系數(shù))，即得各單元的初步價格五、各單元價格的微調(diào)上述各單元的初步價格X相應(yīng)各單元的面積之和得出整個項目的總價， 用總價除以總面積所得的調(diào)整后均價與我們前面通過類比量化定價法所得出的均價有一定的出入。

我們可以用以下方法進(jìn)行微調(diào)1 、當(dāng)調(diào)整后的均價大于通過類比量化定價法得出的均價時， 一是用每套單元均價除以系數(shù) k,其中系數(shù)k =調(diào)整后均價/類比量化定價法得出的均價 二是將那些條件差的單元價格再次調(diào)低，使最終得出的調(diào)整后均價與通過類比量化定價法得出的均價大致相符當(dāng)調(diào)整后的均價小于通過類比量化定價法得出的均價時，一是用每套單元均價乘以 2系數(shù)k,其中系數(shù)k=調(diào)整后均價/類比量化定價法得出的均價 二是將那些條件好的單元價格再次調(diào)高，使最終得出的調(diào)整后均價與通過類比量化定價法得出的均價大致相符I II-以下無正文I II I僅供個人用于學(xué)習(xí)、研究；不得用于商業(yè)用途TOJIbKO gilOA e ft , K0T0pbI6 HCnOJIb 3yiOTCH AJIi1 06yq 6HH 且,HCCeTieAOBaHHft H H e AOJIHCHLIHCnOJIb3OBaTbCH B KOMMepneCKHX U6JI H X .For personal use only in study and research; not for commercial use.Nur f u den pers?nlichen f u Studien, Forschung, zu kommerziellen Zwecken verwendet werden.Pour l ' dude et la recherche uniquement a des fins personnelles; pas a des fins commerciales.。