資產(chǎn)評(píng)估學(xué)（全套課件429P）

單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,*,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級(jí),,第三級(jí),,第四級(jí),,第五級(jí),,資產(chǎn)評(píng)估學(xué),成績(jī)考核方式,課堂表現(xiàn),20%,,,作業(yè),20%,,,,期終考試,60%,,2,教學(xué)目的,對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的根本概念、理論、評(píng)估方法有較全面而深入的掌握；,,,,通過(guò)一定量的案例和企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估的討論，使同學(xué)們對(duì)如何對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的能力得到一定程度的鍛煉和提高3,引言：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師前景與現(xiàn)狀,職業(yè)描述與現(xiàn)狀,,中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估萌芽于80年代末、90年代初，伴隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展而迅速壯大起來(lái)，短短的20多年即走過(guò)了其他國(guó)家用了100多年才完成的歷史，應(yīng)該說(shuō)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的開(kāi)展得益于中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展和對(duì)國(guó)有經(jīng)濟(jì)的改造資產(chǎn)評(píng)估作為一種專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)中介行業(yè)，在標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)運(yùn)作、維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展等方面具有十分重要的作用資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用專(zhuān)業(yè)方法，遵循專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)定和估算資產(chǎn)或經(jīng)濟(jì)資源價(jià)值的中介行為目前，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的需要，資產(chǎn)評(píng)估已效勞于諸多重要經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，包括設(shè)立中外合資企業(yè)、國(guó)有企業(yè)改制上市、企業(yè)重組、國(guó)有產(chǎn)權(quán)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓、金融風(fēng)險(xiǎn)防范、會(huì)計(jì)公允價(jià)值計(jì)量、稅基確定等。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)行為日益復(fù)雜，資產(chǎn)評(píng)估在幫助企業(yè)降低交易本錢(qián)、提高經(jīng)濟(jì)效率、標(biāo)準(zhǔn)交易行為、改善經(jīng)營(yíng)管理，以及促進(jìn)政府轉(zhuǎn)變職能、維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序、構(gòu)建和諧社會(huì)等方面的作用更加明顯迄今全國(guó)有注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師3萬(wàn)多人，資產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員6萬(wàn)多人，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)3500多家隨著資產(chǎn)評(píng)估越來(lái)越廣泛地介入經(jīng)濟(jì)生活，社會(huì)對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的需求越來(lái)越大，行業(yè)和資產(chǎn)評(píng)估師在經(jīng)濟(jì)生活中的影響也越來(lái)越大，社會(huì)地位不斷提高4,就業(yè)渠道與領(lǐng)域,,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師是從事資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的專(zhuān)業(yè)人員， 因此對(duì)評(píng)估師的根本素質(zhì)要求較高， 不僅需要一定的學(xué)歷，還要具有一定時(shí)間的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，并且參加統(tǒng)一的全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試，考試合格之后才能獲得注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)考生考試合格后，既可選擇在資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，專(zhuān)職從事資產(chǎn)評(píng)估中介效勞，也可選擇在企業(yè)、銀行等部門(mén)就職，從事與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的企業(yè)價(jià)值估價(jià)與認(rèn)定和抵、質(zhì)押品價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)職業(yè)收入初探,,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的薪酬與其實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及業(yè)務(wù)能力密切相關(guān)，就北京、上海、深圳等大中城市而言，取得執(zhí)業(yè)資格初到資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)工作的評(píng)估師年薪一般為3至5萬(wàn)元，具有一至兩年評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并具有一定業(yè)務(wù)能力的工程經(jīng)理，年薪為8萬(wàn)至15萬(wàn)元，而經(jīng)理級(jí)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師年薪可達(dá)20萬(wàn)元以上。

未來(lái)隨著業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓寬和評(píng)估行業(yè)的對(duì)外開(kāi)放，評(píng)估師的薪酬將有可能更加豐厚職業(yè)考試與認(rèn)證,,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試共設(shè)5個(gè)科目：?資產(chǎn)評(píng)估?、?經(jīng)濟(jì)法?、?財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)?、?機(jī)電設(shè)備評(píng)估根底?、?建筑工程評(píng)估根底?，各科目均由客觀題和主觀題兩個(gè)局部組成5,本學(xué)期教學(xué)內(nèi)容,資產(chǎn)評(píng)估根本理論,,資產(chǎn)評(píng)估根本方法,,機(jī)器設(shè)備評(píng)估,,房地產(chǎn)評(píng)估,,流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,,無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估,,長(zhǎng)期投資性資產(chǎn)評(píng)估,,企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估,,資產(chǎn)評(píng)估綜合操作實(shí)務(wù),,,理論局部,實(shí)務(wù)局部,6,第一章　理論根底,學(xué)習(xí)目的:,,了解資產(chǎn)評(píng)估的興起與開(kāi)展；,,了解資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)；,,掌握資產(chǎn)評(píng)估的定義和價(jià)值類(lèi)型；,,重點(diǎn)掌握資產(chǎn)評(píng)估的目的；,,熟悉資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原那么；,,理解資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系主要內(nèi)容,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的興起與開(kāi)展,,第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn),,第三節(jié) 價(jià)值類(lèi)型和評(píng)估目的,,第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原那么,,第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系,8,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的興起與開(kāi)展,一、國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估業(yè)開(kāi)展歷史,,19世紀(jì)后期，美國(guó)出現(xiàn)專(zhuān)業(yè)評(píng)估公司1868年，英國(guó)皇家特許測(cè)量師協(xié)會(huì)的前身正式成立，并于1881年由英國(guó)維多利亞女王授予“皇家特許〞稱(chēng)號(hào)。

1981年成立國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)〔The International Assets Valuation Standards Committee ，TIAVSC〕，現(xiàn)改名為國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)〔International Valuation Standards Committee，IVSC〕 1985年制定?國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)那么?，并屢次修改上個(gè)世紀(jì)八十年代后期以來(lái)，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)在世界范圍內(nèi)得到了前所未有的高速開(kāi)展，開(kāi)展中國(guó)家和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌國(guó)家也積極開(kāi)展本國(guó)的評(píng)估業(yè)，并取得了很大成就9,二、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的實(shí)踐與開(kāi)展,我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)從上世紀(jì)80年代末期誕生1989年大連市政府率先做出嘗試，規(guī)定國(guó)有企業(yè)在與外資企業(yè)合資合作經(jīng)營(yíng)時(shí)，必須對(duì)中方資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估1989年我國(guó)進(jìn)行了第一個(gè)資產(chǎn)評(píng)估工程——大連煉鋼廠中外合資工程，這標(biāo)志著資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在我國(guó)的誕生1990年國(guó)資局組建評(píng)估中心1991年11月，國(guó)務(wù)院以91號(hào)令形式頒發(fā)?國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理方法?，規(guī)定國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)主體發(fā)生變動(dòng)時(shí)，必須進(jìn)行評(píng)估1993年12月中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)的成立，標(biāo)志著資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)逐步由政府直接管理向政府監(jiān)管下的行業(yè)自律性管理過(guò)渡。

1995年3月，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)參加國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)1995年5月實(shí)行注冊(cè)評(píng)估師考試制度 10,1996年5月，中評(píng)協(xié)〔1996〕第03號(hào)發(fā)布?資產(chǎn)評(píng)估操作標(biāo)準(zhǔn)意義〔試行〕?1999年10月，由財(cái)政部中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)主辦的‘99北京國(guó)際評(píng)估論壇’在京舉行2001年12月31日，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了財(cái)政部改革國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理方法的文件，從2002年起，國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估取消了立項(xiàng)確認(rèn)制〔這一制度從1991年起實(shí)行至2001年取消〕代以核準(zhǔn)制和備案制2001年以來(lái)，先后公布和實(shí)施了一系列評(píng)估準(zhǔn)那么和執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)11,主要內(nèi)容,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的興起與開(kāi)展,,第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn),,第三節(jié) 價(jià)值類(lèi)型和評(píng)估目的,,第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原那么,,第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系,12,第二節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn),一、資產(chǎn)評(píng)估定義,,〔一〕資產(chǎn)評(píng)估,,資產(chǎn)評(píng)估是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員按照國(guó)家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原那么，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程評(píng)估主體,評(píng)估依據(jù),評(píng)估客體,評(píng)估方法,評(píng)估程序,評(píng)估目的,評(píng)估原那么,評(píng)估價(jià)值類(lèi)型,13,根本的評(píng)估要素：,(1)評(píng)估主體　 (2)評(píng)估客體,,(3)評(píng)估依據(jù)　 (4)評(píng)估目的,,(5)評(píng)估原那么　 (6)評(píng)估程序,,(7)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型　(8)評(píng)估方法,,(9)資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)　(10)資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日,14,〔二〕資 產(chǎn),資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)或作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)，其內(nèi)涵更接近于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)，即特定權(quán)利主體擁有或控制的，能夠給特定權(quán)利主體帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。

而其外延那么包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值以及市場(chǎng)交換價(jià)值的所有實(shí)物和無(wú)形的權(quán)利資產(chǎn)評(píng)估中資產(chǎn)的根本特征：,,1.必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的；,,2.能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源；,,3.必須能貨幣計(jì)量15,資產(chǎn)的分類(lèi),1.按資產(chǎn)存在形態(tài)分類(lèi)，可以分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)2.按資產(chǎn)的構(gòu)成和是否具有綜合獲利能力分類(lèi)，可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)3.按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類(lèi)，可以分為確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)4.按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的關(guān)系分類(lèi)，可以分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)〔有效資產(chǎn)、無(wú)效資產(chǎn)〕和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)5.按資產(chǎn)的流動(dòng)性分類(lèi)，可以分為流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)等為什么對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行分類(lèi)？,思考,16,〔三〕價(jià)格和價(jià)值,價(jià)格——是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是特定的交易行為中特定買(mǎi)方和賣(mài)方對(duì)商品或效勞實(shí)際支付或收到的貨幣金額價(jià)值——只是專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定時(shí)間內(nèi)對(duì)商品、效勞價(jià)值的估計(jì)作為資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)是判斷評(píng)估對(duì)象的價(jià)值而不是評(píng)估對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格17,二、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn),1.市場(chǎng)性：模擬市場(chǎng)條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)值作出經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗(yàn)的評(píng)定估算和報(bào)告2.公正性：效勞于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是效勞資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)當(dāng)事人任何一方的需要。

3.專(zhuān)業(yè)性：專(zhuān)業(yè)人員、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)采取專(zhuān)業(yè)的方法4.咨詢(xún)性：只提供參考，不提供決策18,三、資產(chǎn)評(píng)估的功能和作用,〔一〕資產(chǎn)評(píng)估的功能,,評(píng)價(jià)和評(píng)值是資產(chǎn)評(píng)估具有的最根本的內(nèi)在成效和能力〔二〕資產(chǎn)評(píng)估的根本作用,,1.咨詢(xún)：為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專(zhuān)業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，該意見(jiàn)無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行力，不能也不應(yīng)該取代資產(chǎn)交易當(dāng)事人的交易決策2.公正協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)價(jià)格爭(zhēng)議3.鑒證：鑒別和舉證〔資產(chǎn)評(píng)估從事的是價(jià)值鑒證，而不是權(quán)屬鑒證〕,19,主要內(nèi)容,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的興起與開(kāi)展,,第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn),,第三節(jié) 價(jià)值類(lèi)型和評(píng)估目的,,第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原那么,,第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系,20,第三節(jié)　價(jià)值類(lèi)型和評(píng)估目的,一、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型,,資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類(lèi)型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式以資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表達(dá)的價(jià)值類(lèi)型，具體包括：重置本錢(qián)、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)〔或變現(xiàn)價(jià)值〕和清算價(jià)格四種從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的角度表述資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型，具體包括：繼續(xù)使用價(jià)值、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和清算價(jià)值三種21,,從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評(píng)估的特定目的劃分資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型，具體包括：,抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保全價(jià)值、交易價(jià)值、兼并價(jià)值、拍賣(mài)價(jià)值、租賃價(jià)值、補(bǔ)償價(jià)值,等。

以資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件、被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評(píng)估結(jié)論的適用范圍劃分資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型，具體包括,市場(chǎng)價(jià)值,和,市場(chǎng)以外的價(jià)值,兩大類(lèi)22,關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值,市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開(kāi)市場(chǎng)上最正確使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值是指不符合市場(chǎng)價(jià)值定義條件的資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型，它是一系列不符合資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值定義條件的價(jià)值形式的總稱(chēng)或組合在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中使用頻率較高的市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型主要有：,,在用價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、剩余價(jià)值,23,二、資產(chǎn)評(píng)估的目的,,〔一〕資產(chǎn)評(píng)估的一般目的,,資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值〔二〕資產(chǎn)評(píng)估的特定目的,,資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)黄髽I(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營(yíng)；股份經(jīng)營(yíng)；中外合資、合作；企業(yè)清算；擔(dān)保；企業(yè)租賃；債務(wù)重組；引起資產(chǎn)評(píng)估的其他合法經(jīng)濟(jì)行為24,〔三〕資產(chǎn)評(píng)估特定目的在資產(chǎn)評(píng)估中的地位作用,,1.資產(chǎn)評(píng)估特定的全過(guò)程，不僅是某項(xiàng)具體資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的目的貫穿于資產(chǎn)評(píng)估起點(diǎn)，同時(shí)也是資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所要到達(dá)的目標(biāo)2.是界定評(píng)估對(duì)象的根底；,,3.對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型選擇具有約束作用；,,4.在不同時(shí)期、地點(diǎn)及市場(chǎng)條件下，同一資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型的要求也會(huì)有差異。

〔四〕價(jià)值類(lèi)型選擇與資產(chǎn)評(píng)估目的的關(guān)系,,1.價(jià)值類(lèi)型是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的屬性及表現(xiàn)形式，受評(píng)估目的等相關(guān)條件的制約；,,2.價(jià)值類(lèi)型的選擇也應(yīng)該成為實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的，滿足相關(guān)條件的重要途徑和手段25,市場(chǎng)價(jià)值在資產(chǎn)評(píng)估中的作用,1.,市場(chǎng)價(jià)值是資產(chǎn)評(píng)估中公允價(jià)值的坐標(biāo)；,,2.,市場(chǎng)價(jià)值是在評(píng)估中所依據(jù)的市場(chǎng)范圍內(nèi)，從市場(chǎng)整體的角度把握資產(chǎn)價(jià)值的相對(duì)合理和公允性的共,,同,,攀,,登,26,主要內(nèi)容,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的興起與開(kāi)展,,第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn),,第三節(jié) 價(jià)值類(lèi)型和評(píng)估目的,,第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原那么,,第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系,27,第四節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原那么,一、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè),,1.交易假設(shè)：假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處于交易過(guò)程中2.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè),,公開(kāi)市場(chǎng)是指充分興旺與完善的市場(chǎng)條件，是一個(gè)有自愿的買(mǎi)者和賣(mài)者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買(mǎi)者和賣(mài)者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的時(shí)機(jī)和時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的3.持續(xù)使用假設(shè)：資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述4.清算假設(shè)：資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)條件的一種假定說(shuō)明。

28,二、資產(chǎn)評(píng)估的原那么,〔一〕資產(chǎn)評(píng)估工作原那么,,1.獨(dú)立性原那么：評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的獨(dú)立2.客觀公正性原那么：實(shí)事求是，尊重客觀實(shí)際3.科學(xué)性原那么：科學(xué)的態(tài)度，科學(xué)的方法評(píng)估〔二〕資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原那么,,1.預(yù)期收益原那么：資產(chǎn)價(jià)值的上下取決于預(yù)期收益的多少2.供求原那么：供求規(guī)律對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估產(chǎn)生規(guī)律性影響3.奉獻(xiàn)原那么：要素資產(chǎn)對(duì)整體資產(chǎn)的奉獻(xiàn)決定了要素資產(chǎn)的價(jià)值4.替代原那么：評(píng)估數(shù)據(jù)、評(píng)估方法的合理替代5.評(píng)估時(shí)點(diǎn)原那么：評(píng)估基準(zhǔn)日29,主要內(nèi)容,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的興起與開(kāi)展,,第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn),,第三節(jié) 價(jià)值類(lèi)型和評(píng)估目的,,第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和原那么,,第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系,30,第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系,一、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的聯(lián)系,,〔一〕資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系,,特定條件下資產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)和財(cái)務(wù)報(bào)告利用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論，以及資產(chǎn)評(píng)估需要參考會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)資料〔二〕資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的聯(lián)系,,1.資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)清查階段，有相當(dāng)局部采用了與審計(jì)類(lèi)似的方法，具有事實(shí)判斷的性質(zhì)2.流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債的評(píng)估有相當(dāng)局部可借鑒審計(jì)的方法3.經(jīng)審計(jì)后的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)數(shù)據(jù)可作為企業(yè)價(jià)值評(píng)估的根底數(shù)據(jù)。

4.審計(jì)審核會(huì)計(jì)資產(chǎn)計(jì)價(jià)大量運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)和方法31,二、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的區(qū)別,〔一〕資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的區(qū)別,,1.會(huì)計(jì)的根本職能是反映和監(jiān)督；資產(chǎn)評(píng)估的根本職能是評(píng)估和咨詢(xún)2.會(huì)計(jì)中對(duì)資產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和計(jì)價(jià)大量采用歷史本錢(qián)；資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)確認(rèn)和計(jì)價(jià)主要以資產(chǎn)效用和市場(chǎng)價(jià)值為根底3.會(huì)計(jì)中資產(chǎn)計(jì)價(jià)大量采用本錢(qián)核算方法；資產(chǎn)評(píng)估中還運(yùn)用預(yù)期收益折現(xiàn)、市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比等方法4.會(huì)計(jì)的根本目標(biāo)為企業(yè)管理、會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)信息披露效勞；資產(chǎn)評(píng)估的根本目標(biāo)位資產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)變動(dòng)效勞32,〔二〕資產(chǎn)評(píng)估和審計(jì)的區(qū)別,,1.審計(jì)是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表所反映的企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的真實(shí)性和公允性做出事實(shí)判斷；資產(chǎn)評(píng)估旨在為委托人與有關(guān)當(dāng)事人的被評(píng)估資產(chǎn)做出價(jià)值判斷2.審計(jì)和資產(chǎn)評(píng)估原那么不同3.審計(jì)以會(huì)計(jì)學(xué)、稅法及經(jīng)濟(jì)法規(guī)為根底；資產(chǎn)評(píng)估那么還需要工程技術(shù)知識(shí)4.審計(jì)對(duì)業(yè)務(wù)的處理標(biāo)準(zhǔn)與會(huì)計(jì)是同一的；資產(chǎn)評(píng)估那么不同33,本章小結(jié),1.資產(chǎn)評(píng)估的定義、特點(diǎn)2.價(jià)值類(lèi)型,,3.資產(chǎn)評(píng)估目的：一般目的、特定目的*,,4.價(jià)值類(lèi)型和評(píng)估目的的關(guān)系#5.資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)：4個(gè),,6.資產(chǎn)評(píng)估的原那么：工作原那么和經(jīng)濟(jì)技術(shù)原那么,,7.資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的聯(lián)系。

34,第二章 資產(chǎn)評(píng)估的根本方法,學(xué)習(xí)目的,,掌握市場(chǎng)法、收益法、本錢(qián)法；,,掌握三種根本方法的適用范圍本章重點(diǎn),對(duì)資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)法、收益法和本錢(qián)法的理解，特別是三種根本評(píng)估方法中各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的根本含義和取得方法是掌握資產(chǎn)評(píng)估方法的關(guān)鍵36,主要內(nèi)容,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的程序,,第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的根本方法,,第三節(jié) 評(píng)估方法的選擇,37,第一節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估的程序,明確評(píng)估業(yè)務(wù)的根本領(lǐng)項(xiàng),,簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū),,編制資產(chǎn)評(píng)估方案,,現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,,收集資產(chǎn)評(píng)估資料,,評(píng)定估算,,編制和提交評(píng)估報(bào)告,,資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔,38,主要內(nèi)容,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的程序,,第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的根本方法,,第三節(jié) 評(píng)估方法的選擇,39,資產(chǎn)評(píng)估方法,如何做,資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的根底上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系40,資產(chǎn)評(píng)估根本途徑和方法,,市場(chǎng)途徑,本錢(qián)途徑,收益途徑,評(píng)估基準(zhǔn)日,過(guò)去,未來(lái),本錢(qián)法,市場(chǎng)法,收益法,41,,市場(chǎng)法,本錢(qián)法,收益法,直接法,間接法,重置本錢(qián),成新率,重置核算法,價(jià)格指數(shù)法,生產(chǎn)能力比例法,統(tǒng)計(jì)分析法,觀察法,使用年限法,修復(fù)費(fèi)用法,收益額,折現(xiàn)率,收益期,資產(chǎn)評(píng)估方法體系,42,市場(chǎng)法,一、市場(chǎng)法的根本含義,,市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上相同或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析，以估算資產(chǎn)價(jià)值的各種技術(shù)方法的總稱(chēng)。

運(yùn)用已被市場(chǎng)檢驗(yàn)了的結(jié)論來(lái)評(píng)估被評(píng)估資產(chǎn)，容易被當(dāng)事人接受，是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具有說(shuō)服力的方法之一根本思路：根據(jù)替代原那么，采用比較和類(lèi)比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)理性的投資者在購(gòu)置某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)高于市場(chǎng)上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行價(jià)格根本公式：,,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×〔1±調(diào)整系數(shù)〕,,或,,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格±差異調(diào)整額,43,二、市場(chǎng)法的根本前提,1.要有一個(gè)活潑的公開(kāi)市場(chǎng)；,,2.公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)資產(chǎn)及其交易的可比性具體表達(dá)在以下幾個(gè)方面：,,〔1〕功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；,,〔2〕市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等；,,〔3〕參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過(guò)長(zhǎng)，應(yīng)在一個(gè)適度時(shí)間范圍內(nèi)44,三、市場(chǎng)法的根本程序及有關(guān)指標(biāo),〔一〕選擇參照物 ：應(yīng)3個(gè)以上〔二〕在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素：根據(jù)不同資產(chǎn)價(jià)值形成的特點(diǎn)，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素為比照指標(biāo)〔三〕指標(biāo)比照、量化差異,,〔四〕在各參照物成交價(jià)格的根底上，調(diào)整已經(jīng)量化的比照指標(biāo)差異,,〔五〕綜合分析確定評(píng)估結(jié)果,45,運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：,資產(chǎn)的功能：功能越好，價(jià)值越大。

資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量,,市場(chǎng)條件：供不應(yīng)求，價(jià)格偏高；供過(guò)于求，價(jià)格偏低交易條件：交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等46,四,、,市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法,〔一〕直接比較法,,直接比較法，是指利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或假設(shè)干根本特征與參照物的同一及假設(shè)干根本特征直接進(jìn)行比較，得到兩者的根本特征修正系數(shù)或根本特征差額，在參照物交易價(jià)格的根底上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類(lèi)方法評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)1 ×,,修正系數(shù)2 × … ×修正系數(shù)n,,或,,評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格±根本特征差額1,,±根本特征差額2 ± … ±根本特征差額n,,優(yōu)點(diǎn)：直觀簡(jiǎn)潔、便于操作；,,缺點(diǎn)：要求的可比性較高47,參照物與評(píng)估對(duì)象的差異僅表達(dá)在某一根本特征上時(shí)：,1.現(xiàn)行市價(jià)法,,當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象根本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值適用于：參照物資產(chǎn)與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同或高度相似例如：上市流通的股票債券可按評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤(pán)價(jià)為評(píng)估價(jià)值；批量生產(chǎn)的設(shè)備、汽車(chē)等,48,2.,市價(jià)折扣法,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×〔1-價(jià)格折扣率〕,,,適用范圍：評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。

例1.評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬(wàn)元，評(píng)估師經(jīng)綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值為6萬(wàn)元資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10×〔1-40％〕＝6〔萬(wàn)元〕,49,3.,功能價(jià)值類(lèi)比法,,適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在功能差異的情況〔1〕生產(chǎn)能力比例法,,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×〔評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力,,÷參照物生產(chǎn)能力〕,,例2.被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，由此確定：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10×90／120＝7.5〔萬(wàn)元〕,,〔2〕規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×〔評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力,,÷參照物生產(chǎn)能力〕x,,例3.同上例，該類(lèi)資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7，由此確定：被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值＝10 ×〔90／120〕0.7＝8.18〔萬(wàn)元〕,50,4.價(jià)格指數(shù)法〔亦稱(chēng)物價(jià)指數(shù)法〕,適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易時(shí)間方面差異的情況資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×〔1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)〕,,運(yùn)用定基指數(shù)修正,,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物資產(chǎn)交易價(jià)格×〔評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)/參照物交易期日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)〕,,運(yùn)用環(huán)比指數(shù)修正,,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物資產(chǎn)交易價(jià)格×參照物交易期日,,至評(píng)估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價(jià)格指數(shù)乘積,,例4.與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬(wàn)元，半年間該類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%，那么：,,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10×〔1+5％〕=10.5〔萬(wàn)元〕,51,例5：被評(píng)估房地產(chǎn)于2006年6月30日進(jìn)行評(píng)估，該類(lèi)房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價(jià)格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。

其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價(jià)格為3800元/平方米，那么評(píng)估對(duì)象于2006年6月30日的價(jià)值接近于：,52,例6：某資產(chǎn)在2006年1月的交易價(jià)格為300萬(wàn)元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格變化情況如下：2006年1～4月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%評(píng)估對(duì)象于2006年10月的評(píng)估價(jià)格最接近于：,,300× 103.6% × 98.3% × 103.5% × 104.7%,,= 331.1〔萬(wàn)元〕,53,5.成新率價(jià)風(fēng)格整法,,適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在成新程度方面差異的情況資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×〔評(píng)估對(duì)象成,,新率÷參照物成新率〕,,其中：,,成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限÷〔資產(chǎn)的已使,,用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限〕,54,如果參照物與被評(píng)估對(duì)象的差異不僅僅表達(dá)在某一根本特征上：,上述方法的運(yùn)用就演變成參照物與被評(píng)估對(duì)象各個(gè)根本特征修正系數(shù)的計(jì)算了主要有以下修正系數(shù)：,,交易情況修正系數(shù)〔正常交易情況/參照物交易情況〕,,功能價(jià)值修正系數(shù)〔評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力〕,,交易時(shí)間修正系數(shù)〔評(píng)估對(duì)象的定基價(jià)格指數(shù)/參照物的定基價(jià)格指數(shù)〕,,成新程度修正系數(shù)〔評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率〕,55,直接法中使用頻率較高的幾種方法：,1.市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法*,,市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法是以參照物的成交價(jià)格為根底，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷(xiāo)售時(shí)間等方面的差異，通過(guò)比照分析和量化差異，調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

其計(jì)算公式為：,,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物售價(jià)十功能差異額十時(shí)間差異值十……十交易情況差異額,,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×……×?xí)r間差異修正系數(shù),56,例7：(1)評(píng)估對(duì)象概況待估地快為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長(zhǎng)方形2)評(píng)估該地塊2007年10月3日的公平市場(chǎng)交易價(jià)格3)評(píng)估過(guò)程：,,①選擇評(píng)估方法該種類(lèi)型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估②收集有關(guān)的評(píng)估資料,,A.收集待估土地資料〔略〕B.收集交易實(shí)例資料選擇4個(gè)交易實(shí)例作為參照物，具體情況見(jiàn)表57,,,交易實(shí)例,A,,交易實(shí)例,B,,交易實(shí)例,C,,交易實(shí)例,D,,評(píng)估對(duì)象,,坐 落,,略,,略,,略,,略,,略,,所處地區(qū),,臨近,,類(lèi)似,,類(lèi)似,,類(lèi)似,,一般市區(qū),,用地性質(zhì),,住宅,,住宅,,住宅,,住宅,,住宅,,土地類(lèi)型,,空地,,空地,,空地,,空地,,空地,,交易日期,,2007.4.2,,2007.3.3,,2006.10.4,,2006.12.5,,2007.10.3,,單位價(jià)格,,870元/,M2,,820元/,M2,,855元/,M2,,840元/,M2,,,,地塊面積,,225,M2,,380,M2,,320,M2,,450,M2,,600,M2,,地塊形狀,,長(zhǎng)方形,,長(zhǎng)方形,,長(zhǎng)方形,,略正方形,,長(zhǎng)方形,,地勢(shì),,平坦,,平坦,,平坦,,平坦,,平坦,,地質(zhì),,普通,,普通,,普通,,普通,,普通,,基礎(chǔ)設(shè)施,,較好,,完備,,較好,,很好,,很好,,交通狀況,,很好,,較好,,較好,,較好,,很好,,正面路寬,,8,m,,6,m,,8,m,,8,m,,8,m,,容積率,,6,,5,,6,,6,,6,,剩余使用年限,,35年,,30年,,35年,,30年,,30年,,58,③進(jìn)行交易情況修正。

經(jīng)分析，交易實(shí)例A、D為正常買(mǎi)賣(mài)，無(wú)需進(jìn)行交易情況修正；交易實(shí)例B較正常買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偏低2%；交易實(shí)例C較正常買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偏低3%那么各交易實(shí)例的交易情況修正率為：,,交易實(shí)例A：0%； 交易實(shí)例B：2%；,,交易實(shí)例C：3%； 交易實(shí)例D:0%④進(jìn)行交易日期修正根據(jù)調(diào)查，2004年10月4日以來(lái)土地價(jià)格平均每月上漲1%，那么各參照物交易實(shí)例的交易日期修正率為：,,交易實(shí)例A：6%； 交易實(shí)例B：7%；,,交易實(shí)例C：12%；交易實(shí)例D：10%⑤進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實(shí)例A與待估土地處于同一地區(qū)，無(wú)需作區(qū)域因素修正交易實(shí)例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表判斷本次評(píng)估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為100，那么根據(jù)表各種區(qū)域因素的比照分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實(shí)例B所屬地區(qū)為88，交易實(shí)例C所屬地區(qū)為108，交易實(shí)例D所屬地區(qū)為10060,區(qū)域因素比較表,,類(lèi)似地區(qū),,區(qū)域因素,,B,,,,C,,D,,自然條件,,（相同）,10,,（相同）,10,,（相同）,10,,社會(huì)環(huán)境,,（稍差）,7,,（相同）,10,,（相同）,10,,街道條件,,（相同）,10,,（相同）,10,,（相同）,10,,交通便捷度,,（稍差）,8,,（稍好）,12,,（相同）,10,,離交通車(chē)站點(diǎn)距離,,（稍遠(yuǎn)）,7,,（稍近）,12,,（相同）,10,,離市中心距離,,（相同）,10,,(,稍近,)12,,（相同）,10,,基礎(chǔ)設(shè)施狀況,,（稍差,）,8,（相同）,12,,（稍好）,12,,公共設(shè)施完備狀況,,（相同）,10,,（稍好）,12,,（相同）,10,,水、大氣、嗓音污染狀況,,（相同）,10,,（相同）,10,,（相同）,10,,周?chē)h(huán)境及景觀,,（相同）,8,,（相同）,10,,（稍差）,8,,,,,,綜合打分,,88,,108,,100,,61,,⑥進(jìn)行個(gè)別因素修正。

A.經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件也比較好，故判定比各交易土地價(jià)格高2%B.土地使用年限因素的修正交易實(shí)例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無(wú)需修正交易實(shí)例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測(cè)算如下〔假定折現(xiàn)率為8%〕：,,年限修正系數(shù)＝[1-1/(1+8％)30] ÷[1-1/(1+8％)35]＝0.9659,62,⑦計(jì)算待估土地的初步價(jià)格交易實(shí)例,A,修正后的單價(jià)為：,,交易實(shí)例,B,修正后的單價(jià)為：,交易實(shí)例,C,修正后的單價(jià)為：,交易實(shí)例,D,修正后的單價(jià)為：,63,,⑧采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取評(píng)估結(jié)果土地評(píng)估單價(jià)＝(909+1038+901+942) ÷4,,=948〔元/平方米〕,,土地評(píng)估總價(jià)＝600×948=568800〔元〕,64,2.,價(jià)值比率法,價(jià)值比率法，是指利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，與其某一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相比較形成的價(jià)值比率作為乘數(shù)或倍數(shù)，乘以評(píng)估對(duì)象的同一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一種具體評(píng)估方法65,(1)本錢(qián)市價(jià)法,,本錢(qián)市價(jià)法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理本錢(qián)為根底，利用參照物的本錢(qián)市價(jià)比率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值的方法。

用數(shù)學(xué)表達(dá)：,,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理本錢(qián)×〔參照,,物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理本錢(qián)〕,,例6. 評(píng)估基準(zhǔn)日某市商品住宅的本錢(qián)市價(jià)率為150％，被評(píng)估全新住宅的現(xiàn)行合理本錢(qián)為20萬(wàn)元，那么其價(jià)值為30萬(wàn)元資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=20×150％=30〔萬(wàn)元〕,66,(2)市盈率乘〔倍〕數(shù)法,,適用于整體企業(yè)的評(píng)估市盈率乘數(shù)法是以參照物的市盈率作為乘數(shù)〔倍數(shù)〕，以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的收益額相乘，估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法用數(shù)學(xué)式表達(dá)：,,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝評(píng)估對(duì)象收益額×參照物市盈率,,例7. 某被估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為1000萬(wàn)元，評(píng)估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上同類(lèi)企業(yè)平均市盈率為20倍，那么：,,該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值＝1000×20＝20000〔萬(wàn)元〕,67,〔二〕 間接比較法,該法是利用資產(chǎn)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)〔標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)，也可以是分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)〕作為基準(zhǔn)，分別將評(píng)估對(duì)象與參照物整體或分項(xiàng)與其比照打分從而得到評(píng)估對(duì)象和參照物各自的分值再利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，以及評(píng)估對(duì)象的分值與參照物的分值的比值〔系數(shù)〕求得評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類(lèi)評(píng)估方法公式：被評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物交易價(jià)格×評(píng)估對(duì)象的分值÷參照物的分值,,適用范圍：,,參照物和評(píng)估對(duì)象在大的方面根本相同或類(lèi)似。

68,,,優(yōu)點(diǎn)：,,〔1〕能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；,,〔2〕評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受五、市場(chǎng)途徑的優(yōu)缺點(diǎn),69,,缺點(diǎn)：,,〔1〕需要有公開(kāi)活潑的市場(chǎng)作為根底，有時(shí)因缺少可比照數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；,,〔2〕不適用于專(zhuān)用機(jī)器設(shè)備和大局部的無(wú)形資產(chǎn)等70,案例1：某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年2月1日評(píng)估人員收集的信息：,,〔1〕從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類(lèi)設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為160萬(wàn)元〔2〕將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行比照并尋找差異〔3〕發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該類(lèi)設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，其他條件也根本相同問(wèn)：可否采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，如果可以，那么評(píng)估值應(yīng)該是多少？,71,案例,1,分析,分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要表達(dá)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過(guò)調(diào)整功能差異來(lái)估算該資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估值=160×150/210=114.29(萬(wàn)元),72,案例2：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時(shí)間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年5月1日。

在待估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過(guò)房屋交易活動(dòng)，交易價(jià)格為58000元經(jīng)調(diào)查和分析，評(píng)估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、交易的市場(chǎng)條件等方面與待估資產(chǎn)根本相同73,案例,2,分析,分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時(shí)間這一指標(biāo)上，所以只對(duì)時(shí)間差異進(jìn)行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房?jī)r(jià)格與2001年相比上升了9.3%，那么：,,,資產(chǎn)評(píng)估值=58000×(1+9.3％)=63394(元),74,案例3：某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣(mài)評(píng)估人員從市場(chǎng)上搜集到正常交易情況下的一個(gè)交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號(hào)、性能、新舊程度根本相同，成交時(shí)間為2002年6月，成交價(jià)格為365.2萬(wàn)元評(píng)估基準(zhǔn)日為2002年8月75,案例,3,分析,分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場(chǎng)交易條件這一指標(biāo)上，可通過(guò)調(diào)整交易條件來(lái)估算該套待估設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值經(jīng)評(píng)估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格將低于正常售價(jià)的30%，那么待估資產(chǎn)的評(píng)估值為：,,,資產(chǎn)評(píng)估值=365.2×(1—30％)=255.64〔萬(wàn)元〕,76,案例,4,：,待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備，其生產(chǎn)時(shí)間為,1990,年，評(píng)估基準(zhǔn)日為,2003,年,1,月。

搜集到一交易案例，該機(jī)器設(shè)備和待估設(shè)備型號(hào)相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時(shí)間為,2002,年,12,月，交易價(jià)格為,124000,元，該機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)時(shí)間為,1995,年經(jīng)調(diào)查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為,7.5,年，待估設(shè)備的尚可使用年限為,13,年參照資產(chǎn)已使用年限為,8,年，尚可使用年限為,15,年77,分析：資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要表達(dá)在新舊程度這一指標(biāo)上，可通過(guò)對(duì)成新率指標(biāo)的調(diào)整來(lái)估算待估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值經(jīng)調(diào)查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年，那么待估資產(chǎn)的成新率為：,,,待估資產(chǎn)成新率 = 待估資產(chǎn)尚可使用年限 /〔待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限〕×100% =13÷(7.5+13) =63%,案例,4,分析,78,參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，那么參照資產(chǎn)的成新率,,參照資產(chǎn)的成新率=15÷(8+15) ×100%=65%,,,那么待估資產(chǎn)的評(píng)估值可通過(guò)下式計(jì)算：,,資產(chǎn)評(píng)估值=參照物成交價(jià)格×〔評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率〕,,,該待估設(shè)備的評(píng)估值為：,,評(píng)估值=124000×(63%÷65%)=120214.62(元),79,收益法,一、收益法的根本含義,,收益法又稱(chēng)收益現(xiàn)值法，是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益，并按適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為現(xiàn)值，以此來(lái)確定被資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。

80,,,,一個(gè)理智的投資者在購(gòu)置或投資于某一資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于他所購(gòu)置或投資的資產(chǎn)在未來(lái)能給他帶來(lái)的回報(bào)二、根本原理,81,,,三、理論依據(jù),效用價(jià)值論,：,收益決定資產(chǎn)的價(jià)值,:,,收益越高，資產(chǎn)的價(jià)值越大資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時(shí)期內(nèi)的收益流，而收益有時(shí)間價(jià)值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，需要把未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評(píng)估值82,四、根本前提,被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣來(lái)衡量；,,資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣來(lái)衡量；,,被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)83,五、根本程序和根本參數(shù),根本程序,,1.搜集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；,,2.分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益；,,3.確定折現(xiàn)率或資本化率；,,4.用折現(xiàn)率或資本化率將評(píng)估對(duì)象的未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；,,5.分析確定評(píng)估結(jié)果根本參數(shù)：收益額，折現(xiàn)率，收益期限84,六、具體評(píng)估方法,按評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益,有無(wú)限期,：,,有限期使用,,永續(xù)使用,,,等額年金,非等額年金,85,例,1:,某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)評(píng)估其3年經(jīng)營(yíng)收益的折現(xiàn)額。

經(jīng)預(yù)測(cè)得出3年內(nèi)各年預(yù)期收益的數(shù)據(jù),,,,收益額（萬(wàn)元）,,折現(xiàn)率,,折現(xiàn)系數(shù),,收益折現(xiàn)值（萬(wàn)元）,,第一年,,300,,6％,,0.9434,,283,,第二年,,400,,6％,,0.8900,,356,,第三年,,200,,6％,,0.8369,,168,,由此可以確定其折現(xiàn)額為：,,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝283＋356＋168＝807〔萬(wàn)元〕,86,例2.某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)五年收益額分別是12萬(wàn)元、15萬(wàn)元、13萬(wàn)元、11萬(wàn)元和14萬(wàn)元假定從第六年開(kāi)始，以后各年收益均為14萬(wàn)無(wú)，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10％確定該收益性資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下和經(jīng)營(yíng)50年條件下的評(píng)估值1.永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下,,P＝12/〔1+10％〕1+ 15/〔1+10％〕2+ 13/(1+10％)3+ 11/(1+10％)4+ 14/(1+10％)5 +14／[10％×(1+10％)5]＝136.17〔萬(wàn)元〕,,2.經(jīng)營(yíng)50年條件下,,P=2/(1+10％)1+ 15/(1+10％〕2+ 13/(1+10％)3+ 11/(1+10％)4+ 14/(1+10％)5 + 14/10％(1+10％)5×[1-1/(1+10％)50-5]=134.98 〔萬(wàn)元〕,87,本錢(qián)法,一、本錢(qián)法的根本含義,,本錢(qián)法，是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置本錢(qián)，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置本錢(qián)中予以扣而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)的重置本錢(qián)-資產(chǎn)實(shí)體性貶值,,-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值,88,以被評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)值，扣除從資產(chǎn)的形成并開(kāi)始投入使用至評(píng)估基準(zhǔn)日這段時(shí)間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值它是從本錢(qián)取得和本錢(qián)構(gòu)成的角度對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行的分析和判斷根本思路:,,89,理論依據(jù),1. 資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的本錢(qián)資產(chǎn)的取得本錢(qián)越高，相應(yīng)的資產(chǎn),,的價(jià)值越大2.資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量資產(chǎn)的價(jià)值隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他,,因素的變化而相應(yīng)變化90,二、根本前提,,被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)有可用的歷史資料形成資產(chǎn)價(jià)值的消耗是必須的消耗越大，資產(chǎn)價(jià)值越高),91,三、根本方法,資產(chǎn)評(píng)估值,＝,被評(píng)估,,資產(chǎn)重,,置本錢(qián),被評(píng)估,,資產(chǎn)重,,置成本,—,實(shí)體性貶值,功能性貶值,經(jīng)濟(jì)性貶值,＝,×,成新率,或,92,搜集歷史資料，確定本錢(qián)構(gòu)成,四、操作程序,確定各種貶值因素，判斷成新率,綜合分析，確定評(píng)估值,確定評(píng)估對(duì)象,確定被評(píng)估資產(chǎn)的重置本錢(qián),93,五、本錢(qián)法的根本要素,重置本錢(qián)：資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得本錢(qián)包括復(fù)原重置本錢(qián)和更新重置本錢(qián)實(shí)體性貶值：資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損害或下降而引起資產(chǎn)的價(jià)值損失。

用實(shí)體性貶值率計(jì)量功能性貶值：技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值的損失例如超額投資本錢(qián)、超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)經(jīng)濟(jì)性貶值：外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價(jià)值損失94,六、各個(gè)參數(shù)的評(píng)估方法,〔一〕重置本錢(qián)的估算方法,,1.重置核算法,,2.價(jià)格指數(shù)法,,3.功能價(jià)值類(lèi)比法,,4.統(tǒng)計(jì)分析法,,〔二〕實(shí)體性貶值的測(cè)算方法,,1.觀察法〔成新率法〕,,2.使用年限法,,3.修復(fù)費(fèi)用法,,〔三〕功能性貶值的測(cè)算方法,,〔四〕經(jīng)濟(jì)性貶值的估算,95,〔一〕重置本錢(qián)的估算方法,,1.重置核算法〔細(xì)節(jié)分析法、核算法〕,,〔1〕購(gòu)置型——是以購(gòu)置資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過(guò)程資產(chǎn)的重置本錢(qián)具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)置價(jià)格、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)以及其他必要費(fèi)用構(gòu)成，將上述取得資產(chǎn)的必需費(fèi)用累加起來(lái)，便可計(jì)算出資產(chǎn)的重置本錢(qián)〔2〕自建型——是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料工費(fèi)消耗及必要的資金本錢(qián)和開(kāi)發(fā)者的合理收益等分析和計(jì)算出資產(chǎn)的重置本錢(qián)96,,是利用本錢(qián)核算的根本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用工程逐項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算并累加來(lái)估算重置本錢(qián)的一種方法根本原理：,97,,計(jì)算公式,重置本錢(qián)＝直接本錢(qián)＋間接本錢(qián),建造本錢(qián)構(gòu)成：,,材料本錢(qián),,人工本錢(qián),,制造費(fèi)用,,資金本錢(qián),,合理利潤(rùn),取得本錢(qián)構(gòu)成：,,購(gòu)置價(jià)格,,安裝調(diào)試費(fèi),,運(yùn)雜費(fèi),,人工費(fèi),間接本錢(qián)構(gòu)成：,,取得和建造資產(chǎn)的管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)制圖等費(fèi)用,98,例1：重置購(gòu)建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)5萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝本錢(qián)800元，其中原材料300元，人工本錢(qián)500元。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得安裝本錢(qián)中的間接本錢(qián)為每人工本錢(qián)0.8元，該機(jī)器設(shè)備重置本錢(qián)為：,,直接本錢(qián)＝50000＋1000＋800＝51800〔元〕,,間接本錢(qián)〔安裝本錢(qián)〕= 500元×0.8=400元,,重置本錢(qián)合計(jì)=直接本錢(qián)+間接本錢(qián)=52200元99,例2：待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，評(píng)估師擬運(yùn)用本錢(qián)法評(píng)估評(píng)估人員收集的本錢(qián)資料有：該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)180000元，運(yùn)雜費(fèi)5000元，安裝本錢(qián)為20000元，其中原材料6000元、人工本錢(qián)13000元、其他費(fèi)用1000元，安裝期限較短評(píng)估人員分析認(rèn)為，被評(píng)估資產(chǎn)為外購(gòu)需安裝機(jī)器設(shè)備，其重置本錢(qián)應(yīng)包括買(mǎi)價(jià)〔含增值稅〕、運(yùn)雜費(fèi)、安裝本錢(qián)、其他費(fèi)用，由于安裝期限較短可不考慮資金本錢(qián)按重置核算法估算該機(jī)器設(shè)備的重置本錢(qián)為：,,重置本錢(qián)=購(gòu)置價(jià)格+運(yùn)費(fèi)+安裝本錢(qián),,=180000+5000+20000=205000〔元〕,100,是在資產(chǎn)歷史本錢(qián)的根底上，通過(guò)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將其調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的重置本錢(qián)2.,價(jià)格指數(shù)法,根本原理,資產(chǎn)重置本錢(qián)＝資產(chǎn)賬面原值×價(jià)格指數(shù),計(jì)算公式,分類(lèi),,物價(jià),,指數(shù),個(gè)別,,物價(jià),,指數(shù),綜合,,物價(jià),,指數(shù),101,物價(jià)變動(dòng)指數(shù),定基指數(shù),環(huán)比指數(shù),評(píng)估基準(zhǔn)日物價(jià)指數(shù),,資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù),＝,＝,〔1＋a1〕×〔1＋a2〕×,,〔1＋a3〕……〔1＋an〕,〔其中an表示第n年環(huán)比價(jià)格指數(shù)〕,102,例3：某待估資產(chǎn)購(gòu)建于1994年，賬面原值為50,000元，當(dāng)時(shí)該類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為95％，評(píng)估基準(zhǔn)日該類(lèi)資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為160％，那么：,,待估資產(chǎn)重置本錢(qián),,＝50,000×(160％／95％)×100％,,≈84,211〔元〕,103,例4：某機(jī)床于2004年購(gòu)置安裝，賬面原值為16萬(wàn)元。

2006年進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為4萬(wàn)元；2021年又進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為2萬(wàn)元假設(shè)定基價(jià)格指數(shù)2004年為1.05，2006年為1.28，2021年為1.35，2021年為1.60要求：計(jì)算該機(jī)床2021年的重置本錢(qián) .,,104,重置本錢(qián)計(jì)算表,時(shí)間,,投資,,費(fèi)用,,(萬(wàn)元),物價(jià),,指數(shù),,（%）,物價(jià)變,,動(dòng)指數(shù),,（%）,重置,,成本,,（萬(wàn)元）,2004,16,1.05,1.60/1.05=1.52,16×1.52,,=24.32,2006,4,1.28,1.60/1.28=1.25,4×1.25=5,2008,2,1.35,1.60/1.35=1.19,2×1.19,,=2.38,2009,,,1.60,1.60/1.60=1,,合計(jì),,,,,,,31.7,,105,3.功能價(jià)值類(lèi)比法,,〔1〕生產(chǎn)能力比例法,,被評(píng)估資產(chǎn)重置本錢(qián),,＝ 參照物重置本錢(qián)× 被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量,,〔2〕規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,,被評(píng)估資產(chǎn)重置本錢(qián),,＝ 參照物重置本錢(qián)× (被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量/參照物的產(chǎn)量〕X,106,,參照物,,功能價(jià)值,被評(píng)資產(chǎn),,重置本錢(qián),〔單位生產(chǎn)能力〕,是選擇與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與本錢(qián)之間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物本錢(qián)推算被估資產(chǎn)重置本錢(qián)的方法。

功能價(jià)值類(lèi)比法,107,資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能，,,功能相同，購(gòu)建本錢(qián)也應(yīng)相同 理論假設(shè),108,,例5：某種全新的機(jī)器設(shè)備現(xiàn)時(shí)價(jià)格5萬(wàn)元/臺(tái)，年產(chǎn)量為5000件；又知與其功能相同的被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置本錢(qián)：,,被評(píng)估資產(chǎn)重置本錢(qián)＝50000×4000／5000,,＝40000〔元〕,,假設(shè)該類(lèi)資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7，那么可以確定其重置本錢(qián)：,,被評(píng)估資產(chǎn)重置本錢(qián),,＝50000×〔4000／5000 〕 0.7 ＝42769,109,4.,統(tǒng)計(jì)分析法,是對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)或某一相同類(lèi)型資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，確定某類(lèi)資產(chǎn)重置本錢(qián)的方法它根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)原理，選擇代表性資產(chǎn)，運(yùn)用前述方法比較精確地估算出其重置本錢(qián)，然后推算出全部資產(chǎn)的重置本錢(qián)〔1〕核實(shí)數(shù)量，適當(dāng)分類(lèi)；,,〔2〕抽典型資產(chǎn)估算重置本錢(qián)；,,〔3〕計(jì)算分類(lèi)資產(chǎn)調(diào)整系數(shù)；,,〔4〕計(jì)算被估資產(chǎn)重置本錢(qián)110,例6：評(píng)估某企業(yè)某類(lèi)通用設(shè)備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺(tái)，估算其重置本錢(qián)之和為30萬(wàn)元，而該5臺(tái)具有代表性的通用設(shè)備歷史本錢(qián)之和為20萬(wàn)元，該類(lèi)通用設(shè)備賬面歷史本錢(qián)之和為500萬(wàn)元那么：,,K=30÷20=1.5,,該類(lèi)通用設(shè)備重置本錢(qián)= 500×1.5,,= 750〔萬(wàn)元〕,111,〔二〕資產(chǎn)的實(shí)體貶值的估算方法,,1.觀察法〔成新率法〕資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置本錢(qián)×實(shí)體性貶值率,,2.使用年限法,,資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝〔重置本錢(qián)-預(yù)計(jì)殘值〕 ×實(shí)際已使用年限/總使用年限,,其中：,,實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率,,資產(chǎn)利用率 =截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間÷,,截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間,,總使用年限＝實(shí)際已使用年限+尚可使用年限,,3.修復(fù)費(fèi)用法：恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額。

112,〔三〕資產(chǎn)的功能性貶值的估算方法,1.由超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)造成的功能性貶值的測(cè)算方法：,,〔1〕計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián);,,年超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)=被評(píng)估資產(chǎn)年運(yùn)營(yíng)本錢(qián)-參照物年運(yùn)營(yíng)本錢(qián),,〔2〕計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián);,,年凈超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)＝年超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)×〔1-T〕,,〔3〕估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命〔n);,,〔4〕將年凈超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)在剩余壽命期內(nèi)折現(xiàn)并求和資產(chǎn)功能性貶值額=Σ(年凈超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)×折現(xiàn)系數(shù)),,該折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)的由超額運(yùn)營(yíng)本錢(qián)造成的功能性貶值2.由超額投資本錢(qián)造成的功能性貶值的測(cè)算方法：,,功能性貶值額= 復(fù)原重置本錢(qián)- 更新重置本錢(qián),113,〔四〕資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算,(1)間接計(jì)算法,,經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(預(yù)計(jì)被利用生產(chǎn)能力/原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力) x ]×100％,,式中，x為功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6～0.7之間2)直接計(jì)算法,,經(jīng)濟(jì)性貶值額=年收益損失額×(1-T) ×(P／A，r,n〕,,式中，〔P／A，r，n〕為年金現(xiàn)值系數(shù)114,例7：某被評(píng)估生產(chǎn)線的設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)20000臺(tái)產(chǎn)品，因市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，在未來(lái)可使用年限內(nèi)，每年產(chǎn)量估計(jì)要減少6000臺(tái)左右，且其功能價(jià)值指數(shù)為0.6。

根據(jù)上述條件，該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率大約在以下水平上：,,經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(14000÷20000)0.6] ×100%=[1-0.81] ×100%=19%,,又如，數(shù)據(jù)承上例，假定每年減少6000臺(tái)產(chǎn)品，每臺(tái)產(chǎn)品損失利潤(rùn)100元，該生產(chǎn)線尚可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報(bào)率為10%，所得稅稅率為25%那么該資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值額大約為：,,經(jīng)濟(jì)性貶值額=(6000 ×100) ×(1-25%) ×(P/A,10%,3),,= 450000 ×2.4869,,= 1119105〔元〕,115,第四節(jié) 評(píng)估方法的選擇,一、評(píng)估方法之間的關(guān)系,,〔一〕資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系,,在同一資產(chǎn)的評(píng)估中可以采用多種方法，如果使用這些方法的前提條件同時(shí)具備，而且評(píng)估師也具備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)判斷能力，多種方法所得出的結(jié)果應(yīng)該趨同多種評(píng)估方法出現(xiàn)差異，可能的原因：,,1.某些方法的應(yīng)用前提不具備；,,2.分析過(guò)程有缺陷；,,3.結(jié)構(gòu)分析有問(wèn)題；,,4.某些支撐評(píng)估結(jié)果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真；,,5.評(píng)估師的職業(yè)判斷有誤116,〔二〕資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別,,各種評(píng)估方法從不同角度表現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值，評(píng)估結(jié)論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價(jià)值。

二、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇,,1.評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件、被評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過(guò)程中所處的狀態(tài)以及由此所決定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型相適應(yīng)2.評(píng)估方法的選擇要受評(píng)估對(duì)象的類(lèi)型、理化狀態(tài)等因素的制約3.評(píng)估方法的選擇受能否收集到運(yùn)用各種評(píng)估方法所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)參數(shù)的制約4.資產(chǎn)評(píng)估人員在選擇和運(yùn)用評(píng)估方法時(shí)，如條件允許，應(yīng)考慮三種根本評(píng)估方法在具體評(píng)估工程中的適用性117,本章小結(jié),市場(chǎng)法*,,收益法*,,本錢(qián)法*,,各種評(píng)估方法的適用范圍及其選擇,118,第三章　機(jī)器設(shè)備評(píng)估,學(xué)習(xí)目的:,,掌握本錢(qián)法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用,,了解市場(chǎng)法和收益法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用,主 要 內(nèi) 容,第一節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述,,第二節(jié) 本錢(qián)法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用,,第三節(jié) 市場(chǎng)法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用,,第四節(jié) 收益法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用,120,一、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的對(duì)象,〔一〕什么是機(jī)器設(shè)備：,,?資產(chǎn)評(píng)估操作標(biāo)準(zhǔn)意見(jiàn)〔試行〕?〔1996〕評(píng)估中的機(jī)器設(shè)備一般上指具備固定資產(chǎn)條件的機(jī)器、設(shè)備、儀器、工具等資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么－機(jī)器設(shè)備?〔2007〕所稱(chēng)機(jī)器設(shè)備是指人類(lèi)利用機(jī)械原理以及其他科學(xué)原理制造的裝置，它們是被特定主體擁有或控制的不動(dòng)產(chǎn)以外的有形資產(chǎn),包括機(jī)器、儀器、器械、裝置，以及附屬。